关于特殊资产，＊近两年热度慢慢上来了，特殊资产包含了很多种类，包括：司法拍卖房、金融机构不良资产、涉诉资产、企业改制或破产清算过程中的变现资产、商业抵款资产、特别机遇变卖资产等，本文介绍的案例是一例司法拍卖房，一起详细了解一下！今天说的这个案例位于山东淄博，看起来不起眼的一个小楼房，却是拍出了原来10倍的价格成交，对的，你没有听错哦，是10倍的价格。这个标的物的面积为19.8平方米，位于淄博市张店区共青团西路南七巷的房屋，在拍卖公告中已经在第一句就有特别说明：“鉴于拍卖标的瑕疵较大，为避免损失，请竞买人务必仔细阅读拍卖公告，并向管理人详细咨询后参拍！”     瑕疵较大----物业是这样子的：是的，你没有看错，“门卫值班室”，这几个字在重新粉刷过的外墙上面还可以依稀看到。问题来了，门卫值班室也可以拍卖？是的。因为这个标的物是“（破）中国外运山东淄博公司”，而拍卖标的实物为张店区共青团西路南七巷1号楼南侧的平房传达室，无房产证和土地证，不动产登记证号为01-0070542，证载面积为19.8平方米。就是这样子的条件，法院也提早告诉大家房子是长这样子的，＊终还是有23人交了保证金参拍，并经过182次的出价，159次的延时，以高于原价十倍的价格成交。而且是一拍直接完成成交，关键也在于总价价格便宜。  我们再仔细看看这个标的物的其他细节：经现场查勘了解，已有一半面积转让于其他权利人，但未办理变更登记手续。本次拍卖过程中，仅对剩余面积进行拍卖，剩余面积未进行实际测量。还有，本次拍卖标的仅为地上建筑物。经向不动产登记中心初步咨询，房屋登记在中国外运山东淄博公司名下，土地登记在淄博市进出口集团有限公司名下，因房产与土地登记权利人不一致，无法办理过户手续。管理人不对房产过户登记事宜做任何承诺。（如图：周边有新的物业，在一个等待城市更新，等待旧改的状态）因为这个标的物的土地比较值钱，假如周边动迁的时候还要看这个标的物的物权人的考量，所以其价格自然会比原价高出了10倍。而且周边的房价也是在1.1-1.3万之间，就算这个物业成交价格在3380元/平方米，也是周边房价的2.6折。法贝观点：看物业，有时候不仅仅看外观，或者看其参拍条件苛刻，而是透过现象看本质，＊终在法拍房的市场里面淘到金子，发现标的物潜在的＊大价值。法贝找房——为大家创造价值，才是法贝的价值所在。  往期精选：法拍房了解三步走（三）—一篇文章教你如何看房产证                   不要认为法拍房一拍流拍就是“箩底橙”                   法贝找房：变化的调控舆论，不变的调控逻辑                   法贝找房：法拍房构筑二手房的市场底 

相关话题：                    法拍房辅拍机构          广州抄底法拍房          司法拍卖房产          广州拍卖房买卖          广州法拍房 通常我们在看法拍房的总体资料的过程中，除了上两讲里面说到的查册表、评估报告外，就是看房产证的复印件了，但是通常在某些拍卖网站上可以看查册表、评估报告，但是未必可以看到房地产证复印件，因为房产证复印件通常在法院文件或者是旧业主手上拿到房产证看，但是就算是＊＊看见，也还是要给大家说一下。房产证第一页通常只是名字和地址，看起来没有什么特别，但是里面暗藏玄机，里面的字是要和查册表对的上，如果错了其中一个字，那么恭喜你了，你可能就是错证，需要进行改证。如图： 在这个房产证里面就展示了这本房产证有有个共有人，占了1/2份额，证明还有另外一本房产证。有些房产证就算共有也没有写明份额，只写了共有两个字“共有”，如果要知道更加明细的份额，那就要进行一个操作“析产”，析产在本文暂时不作太多的表述。而如果是共有的话在右边的明细栏就会＊＊另外一共有人的名字，如果在法拍房里面，仅仅是进行1/2产权拍卖的话，另外一个共有人通常在表述时告诉大家，有优先购买权，因为在法律上，共有人及其租户在同等条件下都是有优先购买权的。如图，在图纸页：  在这页里面展示了给大家看的是总楼层和建筑结构，A9表述的钢筋混凝土，总高9层的结构，如果显示的是B6，那么表述的是混合结构总高6层的意思了，如果是C的话，就是砖木结构。还有看外阳台的面积，不封闭阳台，在面积里面是按1/2面积算入房产证的计算面积；如果是封闭式阳台，在计算面积的时候，则是按1:1计算面积。像上面这个9层高的房产证，是否有后期加装电梯的，就通常要实地尽调，因为极少数的业主在加装了电梯后是统一整栋楼去换证改证的，所以这些都只能透过实地尽调或者询问的方式获知。这里要提醒一下，有些法拍房可能还没有缴纳加装电梯的份子钱，现场是看到了电梯，但是不知道该户是否能正常使用，是否需要补交，这些都要透过尽调而获取信息。以上仅仅是房产证里面的部分信息，因为旧证《房屋所有权证》和新证《不动产证》都有些微不同的地方，很多细节更需要去注意的地方，这里就更需要专业的事情给专业人士做，欢迎大家持续咨询我们的法拍顾问。

   广东人有句俗语，卖不出的东西、或者没有人要的东西就是“箩底橙”。好了问题来了，法拍房里面，一拍流拍的就是“箩底橙”吗？答案是不一定的......有些物业是一拍、二拍、一直到变卖都可能没有人喜欢，例如大部分的公寓产品、还有产权比较复杂的破产清算的法拍产品，这些产品可能从一开始就是没有什么人去关注，因为拍回来的持有成本高，也没有什么投资升值的价值，从而导致流拍。那么有一些法拍房是好东西，只是大家在一拍的时候在观望，二拍才出手。       例如下面说的洛涛南就是其中一个例子：    在一拍的时候是没有人交保证金的，到了二拍的时候却是有8个人出来竞拍，为什么会这样子呢？这套房子的地址是：广州市番禺区大石镇洛溪新城芳华花园洛涛居南区16幢之一301 外立面还是比较新，而且阳台露台部分还是南向望江的；  中空的复式单位： 一拍的时候是401万的价格，面积是179平方米的单元，市场价格的82折左右，看起来也是不错的单位，为什么在一拍的时候会没有人出手呢，甚者交保证金的人都没有？其中较大的原因是大家都在等二拍......而在二拍的时候，起拍价格是下探到321万，也就是原来的8折，市场价的66折，看起来价格突然变得很笋，所以突然间有8人交了保证金，进场参拍，＊后经过45轮的追逐，＊终成交价格确定在390万，比原来的成交价401万整整少了11万，所以可以判定，在一拍的时候这个盘并不是“箩底橙”，而是大家都在关注，只是等到二拍时候，起拍价格打8折了，那8个准买家觉得价格实惠了，才开始出手竞逐。＊后结语是，一拍没有人出手的都不一定是“箩底橙”，只是时候未到，大家静候时机再出手。 

(一) 似乎，一转眼，风口变了，调控思路变了1) 美国高盛买入国内房企债券：通过买进国内房地产开发企业的美元高收益债权来增加“适度风险”投资资产。2) “沈阳打响了解除调控第一枪，从2021年11月11日起，解除限购、限售等一系列房地产限制性政策”。截止到目前官方还没有确认这一消息，媒体的躁动已经开始。地方面临土地财政和房产税收的实际困难，试试水确实不争的事实。3) 同一天，央行公布＊新数据，2021年10月末，个人住房贷款余额37.7万亿元，当月增加3481亿元，比9月多增1013亿元。同时房地产开发贷款也是大幅增长。2021年11月11日，这个在十年内＊低调的双11，电商没有锣鼓喧天，反而迎来了久违的地产股狂欢。媒体舆论转向，及时雨的到来，有近30家地产股或物业股股价大涨超过10%。似乎向市场宣告：房地产又回来了！法小贝前两天还看到一份各大地产商陆续进入地产ICU的名单，面对反差如此大的这一刻，是房地产行业新的“高光时刻”，还是在奄奄一息的“回光返照”？ (二) 透过现象看调控逻辑房地产的调控是“维稳”。房价不能暴涨，暴涨会让实体经济脱实向虚；房价不能暴跌，暴跌会打击一系列以资产为价值基础的行业，包括地产、金融以及产业链传导。政府以行政手段出台了一系列的“限涨令”、“限跌令”、二手房指导价，试图挽住房产价格这匹脱缰野马。未来的价格在合理区间内来回碰撞是常态，但“一骑绝尘”就不会再现了。其实＊狠的调控政策是抽水，通过对开发商的“三条红线”控制开发商的融资规模，通过对银行的“两条红线”控制银行的房产类融资规模，通过压缩开发贷和按揭贷来压缩开发商的现金流。短短一年不到的时间，风光无两的房地产百强，一半以上报表漏洞百出，陷入财务困境。部分拥有海外房地产债权的企业选择策略违约，公然违背市场规则，这让美国国务卿布林肯高度关注。转眼一个月过去了，估计有了默契和对赌中国政府稳定房地产市场的预期，才出现“高盛抄底”的热点事件。这件事，态势大于实势，更多的是从外方市场角度唱出维稳音符。在这次抽水过程中，很多刚需消费者被误伤了，对于首付款的严格认定，对于按揭款的严格发放，都导致投资者退场、消费者无法入场。所以新一轮出现的信号，以纠偏、维稳、满足市场的合理需求为主，保持房地产消费市场的健康发展，而不是一棍子打死。央行新政策中，出台并购贷不纳入考核红线，临时展期不作为违约，其实还是这个阶段的“国进民退”（方便央企收购）和银行机构自保。对于民企放水依然有限。所以紧张的依然紧张，房地产企业的冬天依然没有过去，短期内也不会过去。 (三) 回归本质看资产逻辑投资和发展都离不开金融，无论是哪种金融行为，优质的不动产资产仍然是压舱石，除非你是万里挑一的优质高新企业，否则生存和发展依然很艰难。这一波对民间的金融松动可能会带动市场的一些活跃度，刚需可以买进，合适投资可以买进，过多在手的存货可以清掉一部分。未来房地产税的压力下，持有优质资产一定优先于数量。市场经济经历过冬天后会逐步复苏，物业的运营价值也会逐步体现，因此对于优质资产的认定，一类是稀缺区位的住宅资产，一类是优良区位的低估资产。前者有升值空间，后者可以通过折扣收购、重整运营，产生新的估值体系，从而拥有更高的回报能力。好的资产逻辑是一种组合。法贝作为全过程的特殊资产投资顾问，完全站在买方立场上。就像是境外房产交易的买方委托人一样，协助买方了解物业潜在风险、做好征信和资金配资、＊终帮买方找到合适价格的理想物业。法贝汇聚了一支从大数据管理、司法、房地产市场、金融、商业运营的综合专业团队，拥有很大的行业宽度和全链条解决能力，可以帮助客户“上可九天揽月，下可法海拾贝”。

今年关于房地产调控的严厉程度本来都在大家的意料之中，但是“不稳房价誓不休”的一系列举措让市场慌了神。开始是年初对信贷资金的控制，严查其他类型资金进入房地产市场；后是提高限售和限购的门槛，这二者老生常谈没什么新意。2021年8月31日，广州抛出了一颗重磅炸弹“二手房指导价”，让政府指导价一下子回到了两年前，市场哀鸿一片。这还不够，两个月后，2021年10月23日，关于房地产税的试点方案完成了合法的立法授权手续，悬顶之剑随时坠落。刹那间，席卷全国的二手房寒流扑面而来，成交量均达历史＊低记录。从2018年开始，资产价格作为经济发展的水位计，一直呈现下行趋势。但是从新冠疫情到提振经济，反而成为另一种形式的“大水漫漫”，导致住宅价格脱离市场发展水平，狂飙不止，对实体经济构成越来越严重的伤害。所以“猛药去疴”，短期会产生阵痛，但放在更长时间维度的房地产调控上，这一列组合拳无疑是有史以来＊有效的药方，把房地产这头疯牛拉住了。笔者这两年一直研究特殊资产投资，今年更加关注普通投资人可以参与的法拍房，通过对市场的持续关注，我们看到了三个截然不同的市场。01卖方市场：从2020年年中开始，广深很多小区业主通过微信群的方式发布集体涨价言论，并集体控盘，尽管成交量不多，却成为价格风向标。早期政府对二手房的采取市场化的宽松态度，使得二手房价格失控飙涨。  02买方卖方相持市场：2021年的8.31新政，广州市政府应对市场失控情况，迅速出台了第一批96个小区的指导限价，指导价格比＊新的市场价格基本低20%，回到两年前的市场水平。在这种情况下，卖方惜售、买方多方比较，产生一个相持的博弈过程。在这个过程中成交量冰封，也需要潜在新力量的出现打破平衡。  03 越来越多的法拍房逐步引导买方市场：法拍房就是打破平衡的新力量。法拍房名义作为二手房的一个细分目录，但是交易规则完全不同。专业评估公司对这些资产评估后，提交评估价给法院，法院按照一定折扣率将法拍房放在平台上，公开、透明地竞投。因此严格来说，这是一个严格的买方市场。进入市场的买方都是理性投资人或者由机构提供专业决策：投资人算好经济账、了解物业实际状况、提前准备好资金、控制风险上限等等一系列理性行为。近期成交的法拍房案例，大部分成交价远低于同期市场评估价，接近指导价，有些还低于指导价。这说明什么，一是买方持有稳健投资思路，不会盲目出价、盲目追高；二是在法拍房市场中，有机会让买方挖掘出足够的风险安全垫。我们可以理解二手房指导价是政府的政策底，是维护市场稳定的水位计。但是法拍房有比政策底更低的市场底，意味着我们可以用自己的理性投资行为，让自己赢在起跑线上。法贝作为全过程的法拍房投资顾问，完全站在买方立场上。就像是境外房产交易的买方委托人一样，协助买方了解物业潜在风险、做好征信和资金配资、＊终帮买方找到合适价格的理想物业。