(一) 似乎，一转眼，风口变了，调控思路变了

1) 美国高盛买入国内房企债券：通过买进国内房地产开发企业的美元高收益债权来增加“适度风险”投资资产。

2) “沈阳打响了解除调控第一枪，从2021年11月11日起，解除限购、限售等一系列房地产限制性政策”。截止到目前官方还没有确认这一消息，媒体的躁动已经开始。地方面临土地财政和房产税收的实际困难，试试水确实不争的事实。

3) 同一天，央行公布＊新数据，2021年10月末，个人住房贷款余额37.7万亿元，当月增加3481亿元，比9月多增1013亿元。同时房地产开发贷款也是大幅增长。

2021年11月11日，这个在十年内＊低调的双11，电商没有锣鼓喧天，反而迎来了久违的地产股狂欢。媒体舆论转向，及时雨的到来，有近30家地产股或物业股股价大涨超过10%。似乎向市场宣告：房地产又回来了！

法小贝前两天还看到一份各大地产商陆续进入地产ICU的名单，面对反差如此大的这一刻，是房地产行业新的“高光时刻”，还是在奄奄一息的“回光返照”？

(二) 透过现象看调控逻辑

房地产的调控是“维稳”。房价不能暴涨，暴涨会让实体经济脱实向虚；房价不能暴跌，暴跌会打击一系列以资产为价值基础的行业，包括地产、金融以及产业链传导。政府以行政手段出台了一系列的“限涨令”、“限跌令”、二手房指导价，试图挽住房产价格这匹脱缰野马。未来的价格在合理区间内来回碰撞是常态，但“一骑绝尘”就不会再现了。

其实＊狠的调控政策是抽水，通过对开发商的“三条红线”控制开发商的融资规模，通过对银行的“两条红线”控制银行的房产类融资规模，通过压缩开发贷和按揭贷来压缩开发商的现金流。短短一年不到的时间，风光无两的房地产百强，一半以上报表漏洞百出，陷入财务困境。部分拥有海外房地产债权的企业选择策略违约，公然违背市场规则，这让美国国务卿布林肯高度关注。转眼一个月过去了，估计有了默契和对赌中国政府稳定房地产市场的预期，才出现“高盛抄底”的热点事件。这件事，态势大于实势，更多的是从外方市场角度唱出维稳音符。

在这次抽水过程中，很多刚需消费者被误伤了，对于首付款的严格认定，对于按揭款的严格发放，都导致投资者退场、消费者无法入场。所以新一轮出现的信号，以纠偏、维稳、满足市场的合理需求为主，保持房地产消费市场的健康发展，而不是一棍子打死。

央行新政策中，出台并购贷不纳入考核红线，临时展期不作为违约，其实还是这个阶段的“国进民退”（方便央企收购）和银行机构自保。对于民企放水依然有限。所以紧张的依然紧张，房地产企业的冬天依然没有过去，短期内也不会过去。

(三) 回归本质看资产逻辑

投资和发展都离不开金融，无论是哪种金融行为，优质的不动产资产仍然是压舱石，除非你是万里挑一的优质高新企业，否则生存和发展依然很艰难。

这一波对民间的金融松动可能会带动市场的一些活跃度，刚需可以买进，合适投资可以买进，过多在手的存货可以清掉一部分。未来房地产税的压力下，持有优质资产一定优先于数量。

市场经济经历过冬天后会逐步复苏，物业的运营价值也会逐步体现，因此对于优质资产的认定，一类是稀缺区位的住宅资产，一类是优良区位的低估资产。前者有升值空间，后者可以通过折扣收购、重整运营，产生新的估值体系，从而拥有更高的回报能力。好的资产逻辑是一种组合。

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