今年的双11有些特别！11月11日继“防疫20条”重大调整措施宣布后，当天央行、银保监会再加码出台《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》简称“金融16条”：内容涉及房地产市场融资平稳有序、积极做好“保交楼”金融服务、积极配合做好受困房地产企业风险处置、依法保障住房金融消费者合法权益、阶段性调整部分金融管理政策、加大住房租赁金融支持力度等6方面，共16条具体措施，其涵盖的内容包括：房地产企业、各类金融放款机构、建筑企业、住房消费者，可以称得上是为整个房地产产业链全面输血。金融16条和第二支箭传递的信号：1、“土地财政”总方针不变，集中力度体现在“开发端”；2、“坚金破冰”——融资力度、措施前所未见之大！3、稳楼市、产融挂钩、产业挂钩、房地产税、租购并举等长效机制，实现长期平稳健康发展。这是一次针对房企、各类银行、融资机构做的全方位疏通无论是政策跨度，还是力度，都属＊＊＊＊的！＊大程度疏通、激活房地产市场，打通每个细节的高强度、全周期维护措施。 法贝君整理了以下若干“营养素”：第一，新的融资若形成不良，免责。通知中“对债务新老划断后的承贷主体按照合格借款主体管理。对于新发放的配套融资形成不良的，相关机构和人员已尽职的，可予免责”。金融贷款形成了不良，不管你调到了哪里，都是要追责的。当前市场环境下，房地产贷款对于金融机构和个人，＊大的风险就是容易形成呆坏和逾期，这也是房企融资的＊大障碍之一。但这个免责条款，让机构和个人都吃了定心丸。 第二，国有、民营房企一视同仁。通知提出，为了保持房地产融资平稳有序，要稳定房地产开发贷款投放，坚持“两个毫不动摇”，对国有、民营等各类房地产企业一视同仁。今年以来，民营房企新获得的融资少得可怜，原因有很多。央行这是从坚持“两个毫不动摇”的高度为民营房企的融资平等权撑腰。“金融机构要合理区分项目子公司风险与集团控股公司风险”——集团出险了，不等于城市公司、项目公司也同样出险，该放贷的要放。 第三，房企贷款允许展期一年。“自通知印发之日起，未来半年内到期的，可以允许超出原规定多展期1年，可不调整贷款分类，报送征信系统的贷款分类与之保持一致”。包括开发贷款和信托贷款等存量贷款。这就是传说中的直给啊！直接为房企拉长了12个月的缓冲空间。 第四，房地产信托融资又鼓励了。“保持信托等资管产品融资稳定。鼓励信托等资管产品支持房地产合理融资需求。”为房地产企业项目并购、商业养老地产、租赁住房建设等提供金融支持。 第五，金融机构“两道红线”可延期。房企融资有“三道红线”要求，金融机构的房地产贷款也有“两道红线”要求，就是房地产贷款集中度管理。通知“对于受疫情等客观原因影响不能如期满足房地产贷款集中度管理要求的银行业金融机构，人民银行，银保监会或人民银行分支机构、银保监会派出机构根据房地产贷款集中度管理有关规定，基于实际情况并经客观评估，合理延长其过渡期。” 第六，保持债券融资稳定，支持优质房企发债，推动专业信用增进机构为“财务总体健康、面临短期困难”的房企发债提供增信支持。优质房企，尤其是其中的民企发债融资，今年已经在实质推动。也是在双11，龙湖200亿储架发行获批，而美的置业、新城控股等房企也在审批流程之中。支持民企融资的“第二支箭”，民营房企是很大的受益方。 第七，房企纾困多措并举。一是支持开发性政策性银行提供“保交楼”专项借款；二是鼓励金融机构尤其是项目按揭贷主融资商业银行提供配套“保交楼”融资支持——保交楼的项目，一般是出险项目，尤其是出险房企的出险项目，它们实际上也属于纾困范畴；三是鼓励商业银行稳妥有序开展项目并购贷款业务，重点支持优质房企兼并收购受困房企项目，“支持符合条件的商业银行、金融资产管理公司发行房地产项目并购主题金融债券”——这是针对纾困项目的发债。四是，“支持有条件的金融机构稳妥探索通过设立基金等方式，依法依规市场化化解受困房地产企业风险，支持项目完工交付。”——这是针对出险房企设立特定的化险基金。 第八，稳定建筑企业信贷投放。有些建筑企业因为受到少数重点房企爆雷而陷入困境，有的甚至已申请破产。支持给建筑企业信贷投放，是稳定房地产产业链的重要内容。通知其他内容还有，合理确定住房贷款首付比例和利率水平；购房者因疫情导致房贷逾期的，可延期还本付息，且征信不受影响；加大住房租赁金融支持力度等。  第九，依法保障住房金融消费者合法权益。鼓励依法自主协商延期还本付息。切实保护延期贷款的个人征信权益。围绕购房者的首付比例、贷款利率，建议各地在下限基础上，因城施策再重新制定；可以重新评估自己对刚需首套房客户的贷款资质审核；再比如要保护好住房金融消费者的合法权益你可以跟银行协商延期，已经逾期的还可以调整。 第十，加大住房租赁金融支持力度。优化住房租赁信贷服务，引导金融机构重点加大对独立法人运营、业务边界清晰、具备房地产专业投资和管理能力的自持型物业住房租赁企业的信贷支持。 小结：“金融16条”是对二十大的一次回应，“坚金破冰”必将为房地产市场注入强大的信心预期，为市场主体尤其是消费者带来闪闪的亮光。至此，近年来我们看到的房企融资难、保交楼、断供潮、受困房企都被关注而且涉及的领域、主体非常广泛，这几乎是一次对全产业链上每一个环节的疏通和引导，不说会不会药到病除，但是每一步都踩在点子上，＊＊、有力为房企以及产业链全面输血。冬天，快过去了！

近日，国务院办公厅印发《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》(国办发〔2022〕19号，以下简称《意见》)。为切实做好《意见》贯彻落实工作，推动更好盘活存量资产、扩大有效投资，国家发展改革委办公厅印发《关于做好盘活存量资产扩大有效投资有关工作的通知》。7月1日，为切实做好《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》（国办发〔2022〕19号）的贯彻落实工作，国家发改委办公厅发布《关于做好盘活存量资产扩大有效投资有关工作的通知》，提出8方面具体要求，针对不同类型存量资产采取多种方式盘活，吸引社会资本参与，鼓励民营企业根据实际情况参与盘活国有存量资产。国家发展改革委办公厅关于做好盘活存量资产扩大有效投资有关工作的通知 发改办投资〔2022〕561号各省、自治区、直辖市及计划单列市、新疆生产建设兵团发展改革委：近日，国务院办公厅印发《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》（国办发〔2022〕19号，以下简称《意见》）。为切实做好《意见》贯彻落实工作，推动盘活存量资产、扩大有效投资，现就有关工作通知如下。一、建立协调机制，统筹推动盘活存量资产工作各地发展改革部门要按照《意见》要求，在当地人民政府指导下，充分发挥统筹协调作用，会同本地区财政、自然资源、住房城乡建设、人民银行、国资监管、税务、银保监、证监等部门，建立完善盘活存量资产扩大有效投资工作机制，加强信息沟通和政策衔接，协调解决共性问题，形成工作合力。要明确本地区有关部门和单位责任分工，加强指导督促，推动将《意见》相关政策措施落到实处。二、建立盘活存量资产台账，＊＊有力抓好项目实施各省级发展改革委要按照《意见》明确的重点领域、重点区域、重点企业，协调各市县和相关部门等，全面梳理本地区存量资产情况，汇总筛选出具备盘活条件的项目，建立省级盘活存量资产台账，实行动态管理。要根据项目基本情况，督促明确项目盘活方案，落实责任单位和责任人，及时掌握项目进展，解决推进问题。我委将对建立盘活存量资产台账工作明确具体要求，适时调度台账建立及项目推进情况，确保相关工作落实落细。三、灵活采取多种方式，有效盘活不同类型存量资产各地发展改革部门要协调指导有关方面，根据项目实际情况，灵活采取不同方式进行盘活。对具备相关条件的基础设施存量项目，可采取基础设施领域不动产投资信托基金(以下简称基础设施REITs)、政府和社会资本合作(PPP)等方式盘活。对长期闲置但具有较大开发利用价值的老旧厂房、文化体育场馆和闲置土地等资产，可采取资产升级改造与定位转型、加强专业化运营管理等，充分挖掘资产潜在价值，提高回报水平。对具备盘活存量和改扩建有机结合条件的项目，鼓励推广污水处理厂下沉、＊＊＊＊物业、交通枢纽地上地下空间综合开发等模式，拓宽收入来源，提高资产综合利用价值。对城市老旧资产资源特别是老旧小区改造等项目，可通过＊＊定位、提升品质、完善用途等丰富资产功能，吸引社会资本参与。此外，可通过产权规范交易、并购重组、不良资产收购处置、混合所有制改革、市场化债转股等方式盘活存量资产，加强存量资产优化整合。四、推动落实盘活条件，促进项目尽快落地各地发展改革部门要切实发挥盘活存量资产扩大有效投资工作机制作用，与有关部门加强沟通协调，针对存量资产项目具体情况，推动分类落实各项盘活条件。对项目前期工作手续不齐全的项目，推动有关方面按规定补办相关手续，加快履行竣工验收等程序。对需要明确收费标准的项目，要加快项目收费标准核定，完善公共服务和公共产品价格动态调整机制。对产权不明晰的项目，依法依规理顺产权关系，完成产权界定，加快办理相关产权登记。对确需调整相关规划或土地、海域用途的项目，推动有关方面充分开展规划实施评估，依法依规履行相关程序，创造条件积极予以支持。对整体收益水平较低的项目，指导开展资产重组，通过将准公益性、经营性项目打包等方式，提升资产吸引力。五、加快回收资金使用，有力支持新项目建设各地发展改革部门要对盘活存量资产回收资金使用情况加强跟踪监督，定期调度回收资金用于重点领域项目建设、形成实物工作量等情况，推动尽快形成有效投资。对回收资金拟投入的新项目，要加快推进项目审批核准备案、规划选址、用地用海、环境影响评价、施工许可等前期工作，促进项目尽快开工建设，尽早发挥回收资金效益。对使用回收资金建设的投资项目，在安排中央预算内投资、地方政府投资资金时，可在同等条件下给予优先支持，也可按规定通过地方政府专项债券予以支持。六、加大配套政策支持力度，扎实推动存量资产盘活各地发展改革部门在开展投融资合作对接工作时，应将盘活存量资产作为重点内容，积极推介有关项目。支持金融资产管理公司、金融资产投资公司以及国有资本投资、运营公司等参与盘活存量资产。鼓励银行等金融机构按照市场化原则为回收资金投入的新项目提供融资支持。鼓励结合本地区实际情况，因地制宜研究制定盘活存量资产的有效措施，出台相关文件，推动本地区有关机构积极盘活存量资产、扩大有效投资。盘活存量资产时应对各类市场主体一视同仁，鼓励民营企业根据实际情况，参与盘活国有存量资产，积极盘活自身存量资产，促进实现持续健康发展。七、开展试点示范，发挥典型案例引导带动作用各省级发展改革委要积极鼓励符合条件的项目发行基础设施REITs，宣传推广已发行基础设施REITs项目的经验做法，发挥示范带动作用，调动有关方面参与积极性。积极做好项目储备，按统一安排向我委推荐有吸引力、代表性强的盘活存量资产项目，我委将从中确定不少于30个项目进行试点示范。各地也可自行选择有代表性的存量项目开展盘活试点，形成可复制、可推广的经验做法。对已成功盘活的存量项目，可从盘活方式、存量资产与新建项目联动推进、回收资金使用、主要矛盾化解、收入来源拓宽等方面，总结推广典型经验，不断提高各方面盘活存量资产能力。八、加强宣传引导和督促激励，充分调动参与积极性各地发展改革部门要切实加强宣传引导，推动有关方面充分认识盘活存量资产在防范和化解地方政府隐性债务风险、提高企业再投资能力、提升基础设施运营效率等方面的积极作用，调动参与盘活存量资产的积极性。适时组织行业管理部门、存量资产持有人和金融机构等开展业务培训，解读相关政策规定，介绍盘活存量资产的方式方法，宣传典型案例，提升操作水平。加强督促激励，对工作成效突出的地区或单位以适当方式给予激励，对资产长期闲置、盘活进展不力的加大督促力度，推动切实抓好盘活存量资产工作，为扩大有效投资、稳定经济增长作出积极贡献。那么，国企改革推进40多年，为什么兜兜转转都没离开过盘活存量资产这个议题？来看一组数据。2012年全国国有企业资产为80.69万亿元（财政部数据），到了2020年这一数字为268.5万亿元（国务院数据），8年增长2倍多，年均增长14.9%。其中，“十三五”期间五年年均增长15.5%。然而，在国有企业资产实现远超过GDP的高速增长的同时，低效资产乃至无效资产的问题一直如影随形。近几年，地方政府在有序推动城市更新、盘活存量资产方面的意愿强烈。但由于城市更新需要注入大量资金，很难单独依靠政府的资金投入，因此引入民营资本参与城市更新成为其中重要的投资主体就变得尤为重要。虽然上市民营企业资产负债率由2010年的50.82%升至2020年的54.98%，但国企的资产负债率依然明显高于上市民企。这也是国家层面加码存量资产盘活的直接原因。

2022年1月8日下午三点，法贝资产沙龙活动准时开场。这次的活动主体围绕是“如何在楼市小阳春淘到比二手楼更便宜的房子”沙龙活动，本次活动邀请了广州“＊＊经纪人”广州房地产中介协会培训讲师，法贝资产CMO何德明先生为客户探讨了市场目前降准，降息对楼市的影响，以及呈现小阳春后，银行对二手房的态度如何，分享法拍房现状等一系列“干货”...就目前客户正在关注的热点问题上，在本次沙龙活动一一解答,为客户排忧解难！何德明先生作为本次沙龙互动讲师，在房地产领域拥有多年的丰富经验，熟知房地产周边社会楼市政策，＊＊分析房市价值走向，是房产界上分析房市里资深的“老司机”。曾在广州方圆地产顾问有限公司担任团队销售核心人员，并多次获得团队销售冠军，优秀员工、优秀内训师奖项；2003年获得广州日报“＊＊经纪人”奖项；2012年受聘为广州市房地产中介协会的培训讲师，并获得奖项；连续四年获得广州房屋置换有限公司销售业绩前三名。何德明讲师用数据讲解目前二手住宅整体情况在活动中，何德明讲师利用数据信息讲解了目前政策下对楼市的影响所涉及的各方面利好因素，这次的全面降准和降息，有利于增加房地产领域的合规信贷，更好的满足刚需和改善型购物需求。强调降息趋势一直延续到今年上半年，对于要购买二手房的客户在这个时间段上，无疑是入手的好时机！并预测广州楼市正式宣布筑底，无论从宏观层面还是微观层面，都已经确立了不让市场进一步下滑的趋势，同时在多个方面给予市场的支持。何德明讲师分析了法拍房的“2021”，透过2021年的上半年的广东省住宅拍房数据总览，说明越来越多人涌入法拍房市场，认为法拍发房具有潜在的市场价值，是投资人的“试金石”，在未来几年逐渐向着主流发展。线上的成熟，也让法拍房逐步从线下走向线上。现行的法律法规解释，为法拍房在法拍过程中，以＊大限度为拍卖人和竞买人提供＊大的法律保障，鼓励优先通过网络拍卖的方式进行处置财产，既降低中间不必要成本，又能让更多竞拍者看到房源信息，网络法拍无疑是对法拍房未来拍卖的一种主流优势。“法贝资产”，是提供网络法拍的专业信息平台。专为互联网提供优质法拍房信息，通过自主研发的房源大数据平台，抓住7大网站所有法拍房源，＊＊定义客户需求，实现客户和房源的匹配，帮助客户包括房产物权债权法律问题上进行专业分析，提供资金规划，方案优化，全程参与指导拍卖过程，保障客户以＊低风险方式在投资法拍房上进行保驾护航。随后，何德明讲师分享了一些＊近热门的优质房源，并跟在场的客户分享了自己在寻找“优质房源”的过程心得和经验，客户听了何德明讲师的沙龙活动后反响热烈，认为自己收获“干货”满满，对法贝资产房源选择予以赞赏，更加清晰了解法拍房在今后楼市市场的价值走向，对法拍房有全面进一步的深入认识，为今后购买法拍房的思路打下坚实基础！大量的法拍房的优惠力度是在市场价以下，具有一定的升值潜能！德明给大家讲了一下这个法贝资产的线上会员体系，目前法拍市场中还存在的几个痛点：1、信息不对称房源过多，内容参差不齐，导致无法一一关注，容易错过好房源；2、有偿的收费报告客户自己没有时间对房源进行尽调，买回来的房源尽调报告又无法确保拍卖成功，折腾几次后对法拍房的投资信心受挫，从而搁置购买的欲望；3、时效性，效率低，还有后续的各种问题从关注开始，可能已经错过＊佳拍卖准备和购买时间，对于税务、金融、助拍、房产过户，已经交付场地等程序问题陌生且无法应对，需要花大量时间精力应付，多次来回重复办理效率低！针对上述这些痛点，“法贝资产”以整合大数据和互联网的思路，提出了线上会员体系和线下会员体系两个思路。线上会员体系可以更好地帮客户匹配房源信息，及时向会员推荐房源。线下会员体系体现全方位投资过户跟进服务能力，更好地助力客户们的成交不再有后顾之忧！专业的事情交给专业的人做，让法拍房交易变得更加方便、快捷，法贝资产值得信赖！客户交流现场＊后，客户与何德明讲师以及法贝资产的员工在活动后更详尽了解法拍房的交流，在未来一段时间内，法贝资产将会陆续推出更多的沙龙活动，让大家更全面了解房产行业市场的政策风险走向，帮助大家在购买法拍房问题上清除障碍，寻找房源不再是心中疑难问题！让我们期待下一次的沙龙活动的相遇.........

会买不良资产的都是什么人？投资者之所以在购买了不良资产后能有赢利空间，主要原因是其掌握了原债权人不具备的信息、技能和人脉。掌握一定技能和拥有一定人脉的人士，就有可能是特定不良资产包的潜在买家。了解哪些人士是不良资产的潜在买家，对于卖方，一方面有助于寻找挖掘客户，另一方面也有利于洞悉对方的目的而掌握定价、还价、议价的主动权；对于买方，一方面可谋求合作伙伴，另一方面在自身无法推进项目时也可寻找、挖掘下家承接（从而脱身）；对于律师或中介机构，可识别、选择客户，向其游说及推荐项目，从中寻找合作分成或提供专业服务的机会。以下是几类不良资产潜在买家的特征：01能巧妙击破“不对称信息”能掌握原债权人不具备的信息，那么处置不良资产的时候就有主动权。总的来说，购买主体掌握的不对称信息包括以下几个方面：首先是掌握政府信息。部分人士有办法提前知道政府如征地、拆迁、改造、道路规划、功能规划调整、行政区域调整、收回闲置用地等信息，而且也获悉哪些人（单位）会从中获得补偿或获利。当该等人士知道上述（获利）人有拖欠债务时，就会想办法购买相应债权，之后申请法院冻结、截留以受偿。其次是提前知道某宗案件信息。例如：刑事案件将终结，赃物会发还受害人；或被查控财物不属于赃物需退回关联人；相关纠纷案件的症结已获解决，涉案财物可处理；确权诉讼、债权追偿等案件的判决结果且该结果有利于某一当事人。当该等人士知道上述受益人有拖欠债务时，就会想办法购买相应债权。掌握债务人隐匿财产的人，购买债权后通过申请法院采取财产保全或强制执行措施查控债务人财产，逼迫后者主动还债或通过司法处置将财产变现或抵债。该等人士的主要目的是受偿，赚取差额利润。02有过人技能金融企业产生不良资产后，之所以要将不良资产转让，一个很重要的原因就是因为希望能委托给专业人士进行处理，因为处置不良资产并非金融企业擅长的方面，这也是国家成立四大资产管理公司的原因。过人技能，首先是专业技能。一些掌握财务、投行、商业策划、包装营销等技能的人士，能识别或挖掘出抵押物或查封物的潜在商业价值，有办法通过一系列操作技巧令物业大幅增值，例如能将养猪场改造为旅游农庄等。这些人士会瞄准资产包内有潜在价值的抵押物、查封物，候机购买特定债权。此外就是高明的处置手段。该等人士购买债权的目的就是希望以物抵债，之后有办法提升抵债物的价值来受益。例如，申请改变用地性质，申请调整规划要点、提高容积率，申请三旧改造，与相邻物业连片开发，申请转变物业的使用性质，或盘活烂尾楼等等。这些都是本领高强或神通广大的人士。03有极强人脉关系与政府领导或相关部门（规划、国土、房管、建委）有关系的人，有利于信息收集和核实，适合购买因涉政因素，例如抵押物、查封物被政府占用，地方保护法院不作为，规划国土部门刁难，小业主纠纷等因素而难以执行的债权。与政法界有关系的人,适合购买因司法腐败、债务人对抗或执行效率低下导致久执不决的债权。能摆平地方关系的人，适合购买因村镇、村民、恶势力阻挠执行的债权。04与原不良资产有关联的人在不良资产购买中，经常出现与原不良资产有关联的人购买该不良资产包。在实务中，我们总结了以下几个方面：欲控制或联手债务人的人基于竞争关系、整合上下游、借壳上市、联合开发、打破行业壁垒、绕开准入门槛、获得特殊牌照、扩张产能、提升品牌等目的的人士，想成为债务人的＊大债权人（或以股抵债）之后，掌握谈判及强制执行的主动权，逼迫债务人重组从而控制债务人或促使其愿意合作联手经营。对于一些行业商会的＊＊或行业精英来讲，可以考虑趁标的企业陷入债务危机时购买相应债权以布局。这些都是心谋远虑的人士。债务人的债务人债务人的债务人可以从AMC打折（低价）购买到债务人的债权，之后用足额债权来行使抵销权，以此减少其本应向债务人偿还的债务；如果其购买的债权额大于其原先拖欠债务人的债务数额，该等人士甚至可反过来倒追索债务人。债务人的债务人（假定为A公司）也可以借用或商请其关联人从AMC处打折（低价）购买到债务人的债权，之后由关联人向法院代位追索A公司，由A公司向关联人还款（等于左手还给右手），直接架空债务人对A公司的应收债权，从而以较低代价解决A公司拖欠的债务。例如，债务人自有物业的承租人，可以从AMC处低价购买债务人的债权后以享有债权为由抵销租金（不再交租）；或者通过关联人从AMC购买债务人的债权后，承租人主动将租金上缴法院转付关联人。债务人的关联人这些关联人包括：债务人的担保人，债务人自己（当然要换个壳），债务人的股东，债务人的高管，债务人的亲朋，债务人的关联企业，债务人（已被查控）财产的共有权人等。上述人士是目前购买不良资产的主要客户，其目的各不相同：有些为了避免债务人或/及担保人成为老赖。因为随着法治进步，老赖的日子并不好过，会被列入失信人名单从而被限制高消费、限制出境、限制经商等造成诸多不便，也影响商业声誉，今后难以东山再起。例如想掩盖当年骗贷、贿赂、假担保、假公章等黑幕。有些是发迹了，良心发现，饮水思源，但又不想足额还款，于是以回购债权的形式消化掉。有些计划以所购债权作掩护抢先查封或处置债务人未显露的资产，之后恶意不处置，或者快速偿还或（低价）以物抵债（相当于转移财产）。有些计划回购债权后，在特定案件中申请参与分配、提出执行异议或以申请债务人破产来逼迫其他债权人让步。有些以避税为目的，买家与债务人相互配合以偿还利息、或自主确定以物抵债的价格（或高或低）等手段作关联交易，通过转移利润或资产来灵活避税。有些以洗钱为目的，买家购入债权后暗中向债务人输送款项用以还款给自己，从而由买家隐性地洗白了某些来路不明的（脏、黑）款项。有些是债务人（已被查控）财产的共有权人，趁机购买相关债权，在法院处置该查控财产的时候行使优先购买权或以物抵债，提升对该项财产的掌控度。同一债务人的其他债权人包括查封顺位在前的人、抵押权人、＊大债权人、其他与债务人有粘连的债权人等。查封顺位在前的人，因预估其查封的财产价值大于其债权，已占据了主动权，拟购买其他债权轮候查封继续受偿（独食），一网打尽。抵押权人，因预估抵押物的价值大于其债权，拟购买其他债权继续受偿（如上）；或者，因抵押物被另案首先查封、恶意不处置，被逼购买首封债权。＊大债权人，拟收购全部债权对债务人形成“大包围”，以便掌控谈判权、执行款分配权，尽力排除其他债权人提出执行异议的可能从而快速受偿。其他与债务人有粘连的债权人，例如留置权人、（拖欠工程款的）工程队、发包人、出租人等，因熟悉债务人的财务、财产等情况，也有可能购买相应债权。05地方政府某此国企、集企的员工众多，历史欠账大（如欠缴社保等），一旦被法院强制执行或清算，可能会产生群体事件。地方政府出于维稳目的，有时会购买该等企业的债权，以时间换空间，内部消化处理或拖延问题爆发的时间。另外，地方政府其实掌握某些国企、集企的家底，知道“烂船还有三斤钉”，该等债务人尚有相当的偿债能力，只不过短期内没有现款。在这种情况下，个别有责任心的主政官员会利用政府的身份向AMC压价，通过协议（低价）强买涉及前述国企、集企业的债权，以较少代价即可化解该等企业的历史债务包袱。还有，地方政府拟对特定区域（如新城、开发区、工业区）进行整体规划及建设，需要购买在该区域有查封物、抵押物的资产包，以掌控大局。06其他除了上面论述的五大买家外，实际中还会出现以下性质的买家：欲扩大自身资产规模的企业计划日后上市或需对外融取更大资金的企业，尤其需要“讲故事”。鉴于不良资产正是投资的“风口”，该等企业会购入一定金额（一般过亿元）的不良资产以扩大自身资产规模（通过财务报表的数额倒腾，或可优化其财务报表）。欲搞资本运作的企业近来不良资产投资正是众多资本欲投资的“香饽饽”，题材广，赢利的想象空间巨大，介入该领域购买一定数量的不良资产包后，极易推动企业的股权价值或股价上涨（如海德股份、九鼎投资等）。极端情况下，个别上市公司可能会利用关联交易，低价收购资产包后，通过一系列运作后控制债务人，暗中主动输送资金给债务人偿还给债权人；或控制债务人偿还债务的节奏及多寡以操控当期业绩，令财务数据时好时坏，从而影响股价上涨或下降（从中套利）。资金充裕、欲逆经济周期投资的主体这类主体主要包括：听说不良资产好赚来凑热闹的土豪哥；希望踏准经济周期步伐，购买债权后坐等经济复苏，待抵押物、查封物升值后再行处置，从周期性的资产价值波动中套取利益的投资人；投入大资金形成竞争或折扣优势，从AMC低价吃进“大资产包”、之后拓展买家分包转售、低买高卖赚取差额的投资人。预先安插处置障碍的人投资人判断某宗案件的查封物或抵押物将来会阻碍相邻（价值更大）物业的开发或会影响其价值提升的，例如物业的出入口、停车场或其他配套设施等，希望购买债权后即以物抵债，为今后谋取更大利益创设条件。还有投资者购买有首封权的债权，之后恶意不申请法院处置，拖延时间，希望在今后向AMC购买更大债权的时候排除其他竞争对手，或压低AMC的处置价格。上述投资者的目的都是谋求稍后购买更大、更有价值的资产包（或实物）时占据主动权、议价权，排除其他竞争对手，属于高手布局。与银行作利益交换的人银行将某户不良资产（有抵押物）按本息额全价转让给投资者，后者又再将该项债权委托银行清收，不变更债权主体。作为回报，银行向投资者或其股东（关联人）提供优惠（利率）贷款或发放条件宽松的贷款（提高抵押率增大放贷额），各取所需。这是部分中小型银行暗中操作的个案（不具普遍性）。本文转自公众号：不良资产学堂，如需删除请联系站长。

关于特殊资产投资，相信很多人都比较陌生，都是一知半解。我们今天就来说说特殊资产的种类以及来源，针对广州近两年的趋势，投资特殊资产的投资者也越来越多，证明整个特殊资产的市场正在慢慢被接受，特殊资产主要分为以下几类：一、金融机构不良资产此类特殊资产是指处于非良好经营状态的、不能及时给银行带来正常利息收入甚至难以收回本金的银行资产,主要指不良贷款,包括次级、可疑和损失贷款及其利息。不良资产从其产生原因分类主要包括各类表内不良信贷资产本金(含贴现)及其欠息(含应收利息、催收利息及挂帐利息);表外信贷资产(含银行承兑汇票、保证业务、信用证等)垫款及其垫款利息(含应收、催收利息)等。二、涉讼资产顾名思义，涉讼资产就是涉及在诉讼中的资产，主要产生就是财产纠纷诉讼产生的资产。三、企业改制或破产清算过程中的变现资产这类主要是跟企业相关的，包括企业改制或者因为经营不善申请破产后，被法院依法处置的资产。四、商业抵款资产五、特别机遇变卖资产六、营销噱头资产七、其他急需处置资产