今年的双11有些特别！11月11日继“防疫20条”重大调整措施宣布后，当天央行、银保监会再加码出台《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》简称“金融16条”：内容涉及房地产市场融资平稳有序、积极做好“保交楼”金融服务、积极配合做好受困房地产企业风险处置、依法保障住房金融消费者合法权益、阶段性调整部分金融管理政策、加大住房租赁金融支持力度等6方面，共16条具体措施，其涵盖的内容包括：房地产企业、各类金融放款机构、建筑企业、住房消费者，可以称得上是为整个房地产产业链全面输血。金融16条和第二支箭传递的信号：1、“土地财政”总方针不变，集中力度体现在“开发端”；2、“坚金破冰”——融资力度、措施前所未见之大！3、稳楼市、产融挂钩、产业挂钩、房地产税、租购并举等长效机制，实现长期平稳健康发展。这是一次针对房企、各类银行、融资机构做的全方位疏通无论是政策跨度，还是力度，都属＊＊＊＊的！＊大程度疏通、激活房地产市场，打通每个细节的高强度、全周期维护措施。 法贝君整理了以下若干“营养素”：第一，新的融资若形成不良，免责。通知中“对债务新老划断后的承贷主体按照合格借款主体管理。对于新发放的配套融资形成不良的，相关机构和人员已尽职的，可予免责”。金融贷款形成了不良，不管你调到了哪里，都是要追责的。当前市场环境下，房地产贷款对于金融机构和个人，＊大的风险就是容易形成呆坏和逾期，这也是房企融资的＊大障碍之一。但这个免责条款，让机构和个人都吃了定心丸。 第二，国有、民营房企一视同仁。通知提出，为了保持房地产融资平稳有序，要稳定房地产开发贷款投放，坚持“两个毫不动摇”，对国有、民营等各类房地产企业一视同仁。今年以来，民营房企新获得的融资少得可怜，原因有很多。央行这是从坚持“两个毫不动摇”的高度为民营房企的融资平等权撑腰。“金融机构要合理区分项目子公司风险与集团控股公司风险”——集团出险了，不等于城市公司、项目公司也同样出险，该放贷的要放。 第三，房企贷款允许展期一年。“自通知印发之日起，未来半年内到期的，可以允许超出原规定多展期1年，可不调整贷款分类，报送征信系统的贷款分类与之保持一致”。包括开发贷款和信托贷款等存量贷款。这就是传说中的直给啊！直接为房企拉长了12个月的缓冲空间。 第四，房地产信托融资又鼓励了。“保持信托等资管产品融资稳定。鼓励信托等资管产品支持房地产合理融资需求。”为房地产企业项目并购、商业养老地产、租赁住房建设等提供金融支持。 第五，金融机构“两道红线”可延期。房企融资有“三道红线”要求，金融机构的房地产贷款也有“两道红线”要求，就是房地产贷款集中度管理。通知“对于受疫情等客观原因影响不能如期满足房地产贷款集中度管理要求的银行业金融机构，人民银行，银保监会或人民银行分支机构、银保监会派出机构根据房地产贷款集中度管理有关规定，基于实际情况并经客观评估，合理延长其过渡期。” 第六，保持债券融资稳定，支持优质房企发债，推动专业信用增进机构为“财务总体健康、面临短期困难”的房企发债提供增信支持。优质房企，尤其是其中的民企发债融资，今年已经在实质推动。也是在双11，龙湖200亿储架发行获批，而美的置业、新城控股等房企也在审批流程之中。支持民企融资的“第二支箭”，民营房企是很大的受益方。 第七，房企纾困多措并举。一是支持开发性政策性银行提供“保交楼”专项借款；二是鼓励金融机构尤其是项目按揭贷主融资商业银行提供配套“保交楼”融资支持——保交楼的项目，一般是出险项目，尤其是出险房企的出险项目，它们实际上也属于纾困范畴；三是鼓励商业银行稳妥有序开展项目并购贷款业务，重点支持优质房企兼并收购受困房企项目，“支持符合条件的商业银行、金融资产管理公司发行房地产项目并购主题金融债券”——这是针对纾困项目的发债。四是，“支持有条件的金融机构稳妥探索通过设立基金等方式，依法依规市场化化解受困房地产企业风险，支持项目完工交付。”——这是针对出险房企设立特定的化险基金。 第八，稳定建筑企业信贷投放。有些建筑企业因为受到少数重点房企爆雷而陷入困境，有的甚至已申请破产。支持给建筑企业信贷投放，是稳定房地产产业链的重要内容。通知其他内容还有，合理确定住房贷款首付比例和利率水平；购房者因疫情导致房贷逾期的，可延期还本付息，且征信不受影响；加大住房租赁金融支持力度等。  第九，依法保障住房金融消费者合法权益。鼓励依法自主协商延期还本付息。切实保护延期贷款的个人征信权益。围绕购房者的首付比例、贷款利率，建议各地在下限基础上，因城施策再重新制定；可以重新评估自己对刚需首套房客户的贷款资质审核；再比如要保护好住房金融消费者的合法权益你可以跟银行协商延期，已经逾期的还可以调整。 第十，加大住房租赁金融支持力度。优化住房租赁信贷服务，引导金融机构重点加大对独立法人运营、业务边界清晰、具备房地产专业投资和管理能力的自持型物业住房租赁企业的信贷支持。 小结：“金融16条”是对二十大的一次回应，“坚金破冰”必将为房地产市场注入强大的信心预期，为市场主体尤其是消费者带来闪闪的亮光。至此，近年来我们看到的房企融资难、保交楼、断供潮、受困房企都被关注而且涉及的领域、主体非常广泛，这几乎是一次对全产业链上每一个环节的疏通和引导，不说会不会药到病除，但是每一步都踩在点子上，＊＊、有力为房企以及产业链全面输血。冬天，快过去了！

01资产介绍|广州金百子酒店广州市东山口-越秀区东华北路191号第2、3层物业（目前在营-金百子酒店），该物业位于全国知名三甲医院密集地（中山医、中山医东山院区-妇幼生殖、省医、广药大附一院等），顶配医疗资源、客房常年满租+东山口商圈+双地铁物业（1、6号线东山口站）。第2层建筑面积506㎡第3层建筑面积943㎡合计转让面积1449㎡02项目卖点|位置优越区位图（下图）医疗、地铁、公交-市政配套说明：‍省医：步行12分钟-760米；中山医：步行8分钟-450米；广药大附一院：步行10分钟-650米；中山医（东山院区-妇幼生殖）：步行3分钟-200米；双地铁“东山口”站/1号线&6号线-地铁2#隧道口：步行3分钟-180米；项目半径100米范围内分布不少于5个车站/数十趟公交车线路通达全市各区地理区位图交通线路图人气热力图03项目转让详情一、建筑面积：广州越秀区东华北路191号2、3层物业-1449㎡第2层建筑面积合计506㎡/6个房产证（如下）：203房：52.44㎡，204房：102.47㎡，205房：117.81㎡，206房：31.36㎡，207房：60.01㎡，208房：141.87㎡。Ø第3层（全层）建筑面积合计942.71㎡/1个房产证（如下）：Ø第2层506㎡+第3层943㎡=1449㎡（带租约-金百子酒店在营），每月稳定收租12万+，租金年化保守8%+.首层公用大堂+电梯2层排房19间三层排房29间（3间暗房）Ø第2层506㎡+第3层943㎡=1449㎡（带租约-金百子酒店在营，租期15年/余7年）；Ø2层19间房+3层29间房（3间暗房）=48间房；Ø层高约3.9米，独立电梯，管理费8元/㎡.月；Ø大部分为医院客源，常年整体开房率在95%以上，房价平均260元+/房.晚，租金年化保守8%+；Ø参考一：项目片区酒店房价幅度在200-450元/晚（数据来源-携程网）；Ø参考二：项目片区二手商品住宅销售均价6万+/㎡（数据来源-贝壳）；Ø参考三：项目片区二手商品住宅月租均价85元+/㎡.月租；30-40㎡小户型月租3500元+/月租（数据来源-贝壳&安居客）。04项目转让价格Ø 含税2500万/1449㎡=单价1.7万/㎡多家全国知名三甲医院+东山口商圈+双地铁物业超低总价2500万  超笋单价1.7万  年化8+  稀缺优质项目

01资产介绍|金佰利广场      金佰利广场位于广州市北京路商圈辖区范围内：坐标越秀区文明路63号，连接北京路步行街，西邻名盛广场（北京路天河城百货），处于广州＊繁华的商业集散地、全国知名的“北京路商圈”核心范围内，是餐饮美食、娱乐休闲体验的超人气集散地。02项目指标项目总建筑面积10863㎡，占地约1100㎡，地上7层+地下3层，车位70个，全栋各层均具备餐饮功能，是北京路商圈近十年少有整栋放盘物业、银行超贷优质资产。03项目实景图04项目经营状况项目自2015年开业、开发商自持运营至今，整体经营状况良好，主题定位潮流时尚、年轻前卫风格，涵盖餐饮美食、游戏电竞、拳击运动、酒店旅业等业态，常年整体出租率超过90%+，稳定月租150万元，年租收益1800万元，租金年化8+，银行评估5亿+，属于银行认受性高、收益稳健的优质资产物业。05项目区位图06周边参考租金1、北京路商圈租金参考：首层街铺月租单价400~800元/㎡；2、金佰利附近首层、负一层租金参考：周边首层街铺月租400元+/㎡，周边负一层商铺月租80~120元/㎡。07推荐理由1、稳踞广州黄金商圈核心位置-北京路商圈内；2、完整均好性：全栋各层均具备餐饮功能，整栋发售（没有卖散），是广州市核心商圈内少有良好运营的独栋商业；3、1.1万㎡中小体量物业，规模可控，易于调整规划布局与运营操作；4、常年经营状况良好，2020-2022疫情期间整体出租率90%以上；5、无不良债务与司法诉讼。⭐⭐⭐⭐⭐近年广州核心商圈少有独栋放盘优质资产

处置标的物：广州市海珠区光大花园一期榕上居建筑面积：120.59㎡，户型：三房两厅两卫 拥有独立卫生间处置价格：5,500,000万 单价45,609/㎡市场价：7,476,580 单价62,000/㎡折扣：73折红框部分为处置物业所在楼栋：东门入户型图处置物业概况：建筑面积：120.59㎡，户型：三房两厅两卫，独立卫生间贝壳挂牌均价单价：62,000/㎡拍卖标的物所处C6栋2座 3梯6户/层（一栋分1座于2座，阳台朝向均朝南）地段：海珠西成熟区位，双地铁（广州8号线+广佛线），南向靠珠江，商业配套齐全，附近凯德乐峰广场，生活配套一应俱全，交通便利。交通：广州地铁8号线：沙园站；广佛线；公交枢纽站（十二条公交线路总站）有兴趣可联系黄先生：18121556624（微信同号）

近日，国务院办公厅印发《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》(国办发〔2022〕19号，以下简称《意见》)。为切实做好《意见》贯彻落实工作，推动更好盘活存量资产、扩大有效投资，国家发展改革委办公厅印发《关于做好盘活存量资产扩大有效投资有关工作的通知》。7月1日，为切实做好《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》（国办发〔2022〕19号）的贯彻落实工作，国家发改委办公厅发布《关于做好盘活存量资产扩大有效投资有关工作的通知》，提出8方面具体要求，针对不同类型存量资产采取多种方式盘活，吸引社会资本参与，鼓励民营企业根据实际情况参与盘活国有存量资产。国家发展改革委办公厅关于做好盘活存量资产扩大有效投资有关工作的通知 发改办投资〔2022〕561号各省、自治区、直辖市及计划单列市、新疆生产建设兵团发展改革委：近日，国务院办公厅印发《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》（国办发〔2022〕19号，以下简称《意见》）。为切实做好《意见》贯彻落实工作，推动盘活存量资产、扩大有效投资，现就有关工作通知如下。一、建立协调机制，统筹推动盘活存量资产工作各地发展改革部门要按照《意见》要求，在当地人民政府指导下，充分发挥统筹协调作用，会同本地区财政、自然资源、住房城乡建设、人民银行、国资监管、税务、银保监、证监等部门，建立完善盘活存量资产扩大有效投资工作机制，加强信息沟通和政策衔接，协调解决共性问题，形成工作合力。要明确本地区有关部门和单位责任分工，加强指导督促，推动将《意见》相关政策措施落到实处。二、建立盘活存量资产台账，＊＊有力抓好项目实施各省级发展改革委要按照《意见》明确的重点领域、重点区域、重点企业，协调各市县和相关部门等，全面梳理本地区存量资产情况，汇总筛选出具备盘活条件的项目，建立省级盘活存量资产台账，实行动态管理。要根据项目基本情况，督促明确项目盘活方案，落实责任单位和责任人，及时掌握项目进展，解决推进问题。我委将对建立盘活存量资产台账工作明确具体要求，适时调度台账建立及项目推进情况，确保相关工作落实落细。三、灵活采取多种方式，有效盘活不同类型存量资产各地发展改革部门要协调指导有关方面，根据项目实际情况，灵活采取不同方式进行盘活。对具备相关条件的基础设施存量项目，可采取基础设施领域不动产投资信托基金(以下简称基础设施REITs)、政府和社会资本合作(PPP)等方式盘活。对长期闲置但具有较大开发利用价值的老旧厂房、文化体育场馆和闲置土地等资产，可采取资产升级改造与定位转型、加强专业化运营管理等，充分挖掘资产潜在价值，提高回报水平。对具备盘活存量和改扩建有机结合条件的项目，鼓励推广污水处理厂下沉、＊＊＊＊物业、交通枢纽地上地下空间综合开发等模式，拓宽收入来源，提高资产综合利用价值。对城市老旧资产资源特别是老旧小区改造等项目，可通过＊＊定位、提升品质、完善用途等丰富资产功能，吸引社会资本参与。此外，可通过产权规范交易、并购重组、不良资产收购处置、混合所有制改革、市场化债转股等方式盘活存量资产，加强存量资产优化整合。四、推动落实盘活条件，促进项目尽快落地各地发展改革部门要切实发挥盘活存量资产扩大有效投资工作机制作用，与有关部门加强沟通协调，针对存量资产项目具体情况，推动分类落实各项盘活条件。对项目前期工作手续不齐全的项目，推动有关方面按规定补办相关手续，加快履行竣工验收等程序。对需要明确收费标准的项目，要加快项目收费标准核定，完善公共服务和公共产品价格动态调整机制。对产权不明晰的项目，依法依规理顺产权关系，完成产权界定，加快办理相关产权登记。对确需调整相关规划或土地、海域用途的项目，推动有关方面充分开展规划实施评估，依法依规履行相关程序，创造条件积极予以支持。对整体收益水平较低的项目，指导开展资产重组，通过将准公益性、经营性项目打包等方式，提升资产吸引力。五、加快回收资金使用，有力支持新项目建设各地发展改革部门要对盘活存量资产回收资金使用情况加强跟踪监督，定期调度回收资金用于重点领域项目建设、形成实物工作量等情况，推动尽快形成有效投资。对回收资金拟投入的新项目，要加快推进项目审批核准备案、规划选址、用地用海、环境影响评价、施工许可等前期工作，促进项目尽快开工建设，尽早发挥回收资金效益。对使用回收资金建设的投资项目，在安排中央预算内投资、地方政府投资资金时，可在同等条件下给予优先支持，也可按规定通过地方政府专项债券予以支持。六、加大配套政策支持力度，扎实推动存量资产盘活各地发展改革部门在开展投融资合作对接工作时，应将盘活存量资产作为重点内容，积极推介有关项目。支持金融资产管理公司、金融资产投资公司以及国有资本投资、运营公司等参与盘活存量资产。鼓励银行等金融机构按照市场化原则为回收资金投入的新项目提供融资支持。鼓励结合本地区实际情况，因地制宜研究制定盘活存量资产的有效措施，出台相关文件，推动本地区有关机构积极盘活存量资产、扩大有效投资。盘活存量资产时应对各类市场主体一视同仁，鼓励民营企业根据实际情况，参与盘活国有存量资产，积极盘活自身存量资产，促进实现持续健康发展。七、开展试点示范，发挥典型案例引导带动作用各省级发展改革委要积极鼓励符合条件的项目发行基础设施REITs，宣传推广已发行基础设施REITs项目的经验做法，发挥示范带动作用，调动有关方面参与积极性。积极做好项目储备，按统一安排向我委推荐有吸引力、代表性强的盘活存量资产项目，我委将从中确定不少于30个项目进行试点示范。各地也可自行选择有代表性的存量项目开展盘活试点，形成可复制、可推广的经验做法。对已成功盘活的存量项目，可从盘活方式、存量资产与新建项目联动推进、回收资金使用、主要矛盾化解、收入来源拓宽等方面，总结推广典型经验，不断提高各方面盘活存量资产能力。八、加强宣传引导和督促激励，充分调动参与积极性各地发展改革部门要切实加强宣传引导，推动有关方面充分认识盘活存量资产在防范和化解地方政府隐性债务风险、提高企业再投资能力、提升基础设施运营效率等方面的积极作用，调动参与盘活存量资产的积极性。适时组织行业管理部门、存量资产持有人和金融机构等开展业务培训，解读相关政策规定，介绍盘活存量资产的方式方法，宣传典型案例，提升操作水平。加强督促激励，对工作成效突出的地区或单位以适当方式给予激励，对资产长期闲置、盘活进展不力的加大督促力度，推动切实抓好盘活存量资产工作，为扩大有效投资、稳定经济增长作出积极贡献。那么，国企改革推进40多年，为什么兜兜转转都没离开过盘活存量资产这个议题？来看一组数据。2012年全国国有企业资产为80.69万亿元（财政部数据），到了2020年这一数字为268.5万亿元（国务院数据），8年增长2倍多，年均增长14.9%。其中，“十三五”期间五年年均增长15.5%。然而，在国有企业资产实现远超过GDP的高速增长的同时，低效资产乃至无效资产的问题一直如影随形。近几年，地方政府在有序推动城市更新、盘活存量资产方面的意愿强烈。但由于城市更新需要注入大量资金，很难单独依靠政府的资金投入，因此引入民营资本参与城市更新成为其中重要的投资主体就变得尤为重要。虽然上市民营企业资产负债率由2010年的50.82%升至2020年的54.98%，但国企的资产负债率依然明显高于上市民企。这也是国家层面加码存量资产盘活的直接原因。