2022年1月8日下午三点，法贝资产沙龙活动准时开场。这次的活动主体围绕是“如何在楼市小阳春淘到比二手楼更便宜的房子”沙龙活动，本次活动邀请了广州“＊＊经纪人”广州房地产中介协会培训讲师，法贝资产CMO何德明先生为客户探讨了市场目前降准，降息对楼市的影响，以及呈现小阳春后，银行对二手房的态度如何，分享法拍房现状等一系列“干货”...就目前客户正在关注的热点问题上，在本次沙龙活动一一解答,为客户排忧解难！何德明先生作为本次沙龙互动讲师，在房地产领域拥有多年的丰富经验，熟知房地产周边社会楼市政策，＊＊分析房市价值走向，是房产界上分析房市里资深的“老司机”。曾在广州方圆地产顾问有限公司担任团队销售核心人员，并多次获得团队销售冠军，优秀员工、优秀内训师奖项；2003年获得广州日报“＊＊经纪人”奖项；2012年受聘为广州市房地产中介协会的培训讲师，并获得奖项；连续四年获得广州房屋置换有限公司销售业绩前三名。何德明讲师用数据讲解目前二手住宅整体情况在活动中，何德明讲师利用数据信息讲解了目前政策下对楼市的影响所涉及的各方面利好因素，这次的全面降准和降息，有利于增加房地产领域的合规信贷，更好的满足刚需和改善型购物需求。强调降息趋势一直延续到今年上半年，对于要购买二手房的客户在这个时间段上，无疑是入手的好时机！并预测广州楼市正式宣布筑底，无论从宏观层面还是微观层面，都已经确立了不让市场进一步下滑的趋势，同时在多个方面给予市场的支持。何德明讲师分析了法拍房的“2021”，透过2021年的上半年的广东省住宅拍房数据总览，说明越来越多人涌入法拍房市场，认为法拍发房具有潜在的市场价值，是投资人的“试金石”，在未来几年逐渐向着主流发展。线上的成熟，也让法拍房逐步从线下走向线上。现行的法律法规解释，为法拍房在法拍过程中，以＊大限度为拍卖人和竞买人提供＊大的法律保障，鼓励优先通过网络拍卖的方式进行处置财产，既降低中间不必要成本，又能让更多竞拍者看到房源信息，网络法拍无疑是对法拍房未来拍卖的一种主流优势。“法贝资产”，是提供网络法拍的专业信息平台。专为互联网提供优质法拍房信息，通过自主研发的房源大数据平台，抓住7大网站所有法拍房源，＊＊定义客户需求，实现客户和房源的匹配，帮助客户包括房产物权债权法律问题上进行专业分析，提供资金规划，方案优化，全程参与指导拍卖过程，保障客户以＊低风险方式在投资法拍房上进行保驾护航。随后，何德明讲师分享了一些＊近热门的优质房源，并跟在场的客户分享了自己在寻找“优质房源”的过程心得和经验，客户听了何德明讲师的沙龙活动后反响热烈，认为自己收获“干货”满满，对法贝资产房源选择予以赞赏，更加清晰了解法拍房在今后楼市市场的价值走向，对法拍房有全面进一步的深入认识，为今后购买法拍房的思路打下坚实基础！大量的法拍房的优惠力度是在市场价以下，具有一定的升值潜能！德明给大家讲了一下这个法贝资产的线上会员体系，目前法拍市场中还存在的几个痛点：1、信息不对称房源过多，内容参差不齐，导致无法一一关注，容易错过好房源；2、有偿的收费报告客户自己没有时间对房源进行尽调，买回来的房源尽调报告又无法确保拍卖成功，折腾几次后对法拍房的投资信心受挫，从而搁置购买的欲望；3、时效性，效率低，还有后续的各种问题从关注开始，可能已经错过＊佳拍卖准备和购买时间，对于税务、金融、助拍、房产过户，已经交付场地等程序问题陌生且无法应对，需要花大量时间精力应付，多次来回重复办理效率低！针对上述这些痛点，“法贝资产”以整合大数据和互联网的思路，提出了线上会员体系和线下会员体系两个思路。线上会员体系可以更好地帮客户匹配房源信息，及时向会员推荐房源。线下会员体系体现全方位投资过户跟进服务能力，更好地助力客户们的成交不再有后顾之忧！专业的事情交给专业的人做，让法拍房交易变得更加方便、快捷，法贝资产值得信赖！客户交流现场＊后，客户与何德明讲师以及法贝资产的员工在活动后更详尽了解法拍房的交流，在未来一段时间内，法贝资产将会陆续推出更多的沙龙活动，让大家更全面了解房产行业市场的政策风险走向，帮助大家在购买法拍房问题上清除障碍，寻找房源不再是心中疑难问题！让我们期待下一次的沙龙活动的相遇.........

法贝的家人们：从2022年1月1日起，“法贝找房”公号正式更名为“法贝资产”，我们把自己定位在一条更清晰的赛道上。特殊资产的大潮一波波蜂拥而来，带来更多品类、更大规模的特殊资产，在这个时候发现资产（“找”或者“匹配”）是初始层面的问题，提供资产的综合解决方案更是这个赛道的本质。资产的买卖是一个时点发生的行为，为了实现这个行为，我们需要很多加持的能力，因此解决方案=买卖+运营+金融+司法+清场…对于投资人来说，资产的买入是投资行为，更是金融行为，充分发挥资产的金融属性和特殊资产的折扣能力。对于商业类或工业类物业，我们提供商业解决方案，提供优质的运营团队，给资产填充内容，让金融良性循环。特殊类型的资产处于特殊节点，需要司法程序实施风险剥离，实现从债权到物权的转换，完成场地的交付。与其说，我们解决资产和客户的匹配达成交易；更加＊＊的说法是，我们面对资产和客户，提供定制解决方案；调整客户资金和资产的错配状态，让客户更稳健，更发展。客户有资金，寻找优质资产，我们帮助匹配。客户有资产，需要盘活，我们帮助循环新的投资。客户卖资产，我们提供＊＊客户画像，实现快速匹配。客户缺资金，我们提供资产运营方案，提高金融配资能力。在这个行业中，发心很重要，关键是利他思维。通过成就客户再成就自己，通过解决问题发现自身价值。在特殊资产行业里，我们是新生一代，我们越来越清楚自己在这个行业中的定位，为各位资产界的大佬提供出口解决方案，打通高速公路的＊后一公里。“合围空间”提供运营方案，“法贝资产”提供交易方案。左右互搏，打通任督二脉！我们愿意站出来，做难而正确的事！2021走了，我们有错失项目的懊恼，也有分享客户的喜极而泣！这是收获满满的一年！2022来了，我们已经准备好了！这是厚积薄发的一年！

会买不良资产的都是什么人？投资者之所以在购买了不良资产后能有赢利空间，主要原因是其掌握了原债权人不具备的信息、技能和人脉。掌握一定技能和拥有一定人脉的人士，就有可能是特定不良资产包的潜在买家。了解哪些人士是不良资产的潜在买家，对于卖方，一方面有助于寻找挖掘客户，另一方面也有利于洞悉对方的目的而掌握定价、还价、议价的主动权；对于买方，一方面可谋求合作伙伴，另一方面在自身无法推进项目时也可寻找、挖掘下家承接（从而脱身）；对于律师或中介机构，可识别、选择客户，向其游说及推荐项目，从中寻找合作分成或提供专业服务的机会。以下是几类不良资产潜在买家的特征：01能巧妙击破“不对称信息”能掌握原债权人不具备的信息，那么处置不良资产的时候就有主动权。总的来说，购买主体掌握的不对称信息包括以下几个方面：首先是掌握政府信息。部分人士有办法提前知道政府如征地、拆迁、改造、道路规划、功能规划调整、行政区域调整、收回闲置用地等信息，而且也获悉哪些人（单位）会从中获得补偿或获利。当该等人士知道上述（获利）人有拖欠债务时，就会想办法购买相应债权，之后申请法院冻结、截留以受偿。其次是提前知道某宗案件信息。例如：刑事案件将终结，赃物会发还受害人；或被查控财物不属于赃物需退回关联人；相关纠纷案件的症结已获解决，涉案财物可处理；确权诉讼、债权追偿等案件的判决结果且该结果有利于某一当事人。当该等人士知道上述受益人有拖欠债务时，就会想办法购买相应债权。掌握债务人隐匿财产的人，购买债权后通过申请法院采取财产保全或强制执行措施查控债务人财产，逼迫后者主动还债或通过司法处置将财产变现或抵债。该等人士的主要目的是受偿，赚取差额利润。02有过人技能金融企业产生不良资产后，之所以要将不良资产转让，一个很重要的原因就是因为希望能委托给专业人士进行处理，因为处置不良资产并非金融企业擅长的方面，这也是国家成立四大资产管理公司的原因。过人技能，首先是专业技能。一些掌握财务、投行、商业策划、包装营销等技能的人士，能识别或挖掘出抵押物或查封物的潜在商业价值，有办法通过一系列操作技巧令物业大幅增值，例如能将养猪场改造为旅游农庄等。这些人士会瞄准资产包内有潜在价值的抵押物、查封物，候机购买特定债权。此外就是高明的处置手段。该等人士购买债权的目的就是希望以物抵债，之后有办法提升抵债物的价值来受益。例如，申请改变用地性质，申请调整规划要点、提高容积率，申请三旧改造，与相邻物业连片开发，申请转变物业的使用性质，或盘活烂尾楼等等。这些都是本领高强或神通广大的人士。03有极强人脉关系与政府领导或相关部门（规划、国土、房管、建委）有关系的人，有利于信息收集和核实，适合购买因涉政因素，例如抵押物、查封物被政府占用，地方保护法院不作为，规划国土部门刁难，小业主纠纷等因素而难以执行的债权。与政法界有关系的人,适合购买因司法腐败、债务人对抗或执行效率低下导致久执不决的债权。能摆平地方关系的人，适合购买因村镇、村民、恶势力阻挠执行的债权。04与原不良资产有关联的人在不良资产购买中，经常出现与原不良资产有关联的人购买该不良资产包。在实务中，我们总结了以下几个方面：欲控制或联手债务人的人基于竞争关系、整合上下游、借壳上市、联合开发、打破行业壁垒、绕开准入门槛、获得特殊牌照、扩张产能、提升品牌等目的的人士，想成为债务人的＊大债权人（或以股抵债）之后，掌握谈判及强制执行的主动权，逼迫债务人重组从而控制债务人或促使其愿意合作联手经营。对于一些行业商会的＊＊或行业精英来讲，可以考虑趁标的企业陷入债务危机时购买相应债权以布局。这些都是心谋远虑的人士。债务人的债务人债务人的债务人可以从AMC打折（低价）购买到债务人的债权，之后用足额债权来行使抵销权，以此减少其本应向债务人偿还的债务；如果其购买的债权额大于其原先拖欠债务人的债务数额，该等人士甚至可反过来倒追索债务人。债务人的债务人（假定为A公司）也可以借用或商请其关联人从AMC处打折（低价）购买到债务人的债权，之后由关联人向法院代位追索A公司，由A公司向关联人还款（等于左手还给右手），直接架空债务人对A公司的应收债权，从而以较低代价解决A公司拖欠的债务。例如，债务人自有物业的承租人，可以从AMC处低价购买债务人的债权后以享有债权为由抵销租金（不再交租）；或者通过关联人从AMC购买债务人的债权后，承租人主动将租金上缴法院转付关联人。债务人的关联人这些关联人包括：债务人的担保人，债务人自己（当然要换个壳），债务人的股东，债务人的高管，债务人的亲朋，债务人的关联企业，债务人（已被查控）财产的共有权人等。上述人士是目前购买不良资产的主要客户，其目的各不相同：有些为了避免债务人或/及担保人成为老赖。因为随着法治进步，老赖的日子并不好过，会被列入失信人名单从而被限制高消费、限制出境、限制经商等造成诸多不便，也影响商业声誉，今后难以东山再起。例如想掩盖当年骗贷、贿赂、假担保、假公章等黑幕。有些是发迹了，良心发现，饮水思源，但又不想足额还款，于是以回购债权的形式消化掉。有些计划以所购债权作掩护抢先查封或处置债务人未显露的资产，之后恶意不处置，或者快速偿还或（低价）以物抵债（相当于转移财产）。有些计划回购债权后，在特定案件中申请参与分配、提出执行异议或以申请债务人破产来逼迫其他债权人让步。有些以避税为目的，买家与债务人相互配合以偿还利息、或自主确定以物抵债的价格（或高或低）等手段作关联交易，通过转移利润或资产来灵活避税。有些以洗钱为目的，买家购入债权后暗中向债务人输送款项用以还款给自己，从而由买家隐性地洗白了某些来路不明的（脏、黑）款项。有些是债务人（已被查控）财产的共有权人，趁机购买相关债权，在法院处置该查控财产的时候行使优先购买权或以物抵债，提升对该项财产的掌控度。同一债务人的其他债权人包括查封顺位在前的人、抵押权人、＊大债权人、其他与债务人有粘连的债权人等。查封顺位在前的人，因预估其查封的财产价值大于其债权，已占据了主动权，拟购买其他债权轮候查封继续受偿（独食），一网打尽。抵押权人，因预估抵押物的价值大于其债权，拟购买其他债权继续受偿（如上）；或者，因抵押物被另案首先查封、恶意不处置，被逼购买首封债权。＊大债权人，拟收购全部债权对债务人形成“大包围”，以便掌控谈判权、执行款分配权，尽力排除其他债权人提出执行异议的可能从而快速受偿。其他与债务人有粘连的债权人，例如留置权人、（拖欠工程款的）工程队、发包人、出租人等，因熟悉债务人的财务、财产等情况，也有可能购买相应债权。05地方政府某此国企、集企的员工众多，历史欠账大（如欠缴社保等），一旦被法院强制执行或清算，可能会产生群体事件。地方政府出于维稳目的，有时会购买该等企业的债权，以时间换空间，内部消化处理或拖延问题爆发的时间。另外，地方政府其实掌握某些国企、集企的家底，知道“烂船还有三斤钉”，该等债务人尚有相当的偿债能力，只不过短期内没有现款。在这种情况下，个别有责任心的主政官员会利用政府的身份向AMC压价，通过协议（低价）强买涉及前述国企、集企业的债权，以较少代价即可化解该等企业的历史债务包袱。还有，地方政府拟对特定区域（如新城、开发区、工业区）进行整体规划及建设，需要购买在该区域有查封物、抵押物的资产包，以掌控大局。06其他除了上面论述的五大买家外，实际中还会出现以下性质的买家：欲扩大自身资产规模的企业计划日后上市或需对外融取更大资金的企业，尤其需要“讲故事”。鉴于不良资产正是投资的“风口”，该等企业会购入一定金额（一般过亿元）的不良资产以扩大自身资产规模（通过财务报表的数额倒腾，或可优化其财务报表）。欲搞资本运作的企业近来不良资产投资正是众多资本欲投资的“香饽饽”，题材广，赢利的想象空间巨大，介入该领域购买一定数量的不良资产包后，极易推动企业的股权价值或股价上涨（如海德股份、九鼎投资等）。极端情况下，个别上市公司可能会利用关联交易，低价收购资产包后，通过一系列运作后控制债务人，暗中主动输送资金给债务人偿还给债权人；或控制债务人偿还债务的节奏及多寡以操控当期业绩，令财务数据时好时坏，从而影响股价上涨或下降（从中套利）。资金充裕、欲逆经济周期投资的主体这类主体主要包括：听说不良资产好赚来凑热闹的土豪哥；希望踏准经济周期步伐，购买债权后坐等经济复苏，待抵押物、查封物升值后再行处置，从周期性的资产价值波动中套取利益的投资人；投入大资金形成竞争或折扣优势，从AMC低价吃进“大资产包”、之后拓展买家分包转售、低买高卖赚取差额的投资人。预先安插处置障碍的人投资人判断某宗案件的查封物或抵押物将来会阻碍相邻（价值更大）物业的开发或会影响其价值提升的，例如物业的出入口、停车场或其他配套设施等，希望购买债权后即以物抵债，为今后谋取更大利益创设条件。还有投资者购买有首封权的债权，之后恶意不申请法院处置，拖延时间，希望在今后向AMC购买更大债权的时候排除其他竞争对手，或压低AMC的处置价格。上述投资者的目的都是谋求稍后购买更大、更有价值的资产包（或实物）时占据主动权、议价权，排除其他竞争对手，属于高手布局。与银行作利益交换的人银行将某户不良资产（有抵押物）按本息额全价转让给投资者，后者又再将该项债权委托银行清收，不变更债权主体。作为回报，银行向投资者或其股东（关联人）提供优惠（利率）贷款或发放条件宽松的贷款（提高抵押率增大放贷额），各取所需。这是部分中小型银行暗中操作的个案（不具普遍性）。本文转自公众号：不良资产学堂，如需删除请联系站长。

关于特殊资产投资，相信很多人都比较陌生，都是一知半解。我们今天就来说说特殊资产的种类以及来源，针对广州近两年的趋势，投资特殊资产的投资者也越来越多，证明整个特殊资产的市场正在慢慢被接受，特殊资产主要分为以下几类：一、金融机构不良资产此类特殊资产是指处于非良好经营状态的、不能及时给银行带来正常利息收入甚至难以收回本金的银行资产,主要指不良贷款,包括次级、可疑和损失贷款及其利息。不良资产从其产生原因分类主要包括各类表内不良信贷资产本金(含贴现)及其欠息(含应收利息、催收利息及挂帐利息);表外信贷资产(含银行承兑汇票、保证业务、信用证等)垫款及其垫款利息(含应收、催收利息)等。二、涉讼资产顾名思义，涉讼资产就是涉及在诉讼中的资产，主要产生就是财产纠纷诉讼产生的资产。三、企业改制或破产清算过程中的变现资产这类主要是跟企业相关的，包括企业改制或者因为经营不善申请破产后，被法院依法处置的资产。四、商业抵款资产五、特别机遇变卖资产六、营销噱头资产七、其他急需处置资产

   在两个星期前，一则没有经过官方媒体发布，但是却在银行内部默默运作起来的就是----广州多家银行已经不以二手房指导价作为参考发放贷款；二手中介等都确认了这个非常重要的“消息”，广州楼市“活”过来了。有些本来是期待明年才能放贷的业主，却像是“久旱逢甘露”似的，等来了久违的放款。银行内部人士也透露，本来是在明年的一些额度，挪到了今年的额度尽快完成放贷。＊新的10月数据显示，广州二手房成交量仅5千套，为正常市场的一半水平，而其他执行二手房指导价政策的城市，成交量无一不持续、大幅下滑。而在这次的调控大环境下，感觉就是扛不住了，影响了二手房的周转流动性，同时也影响了一手房的流动性，因为没有了置换的抛盘和承接，＊后就是上面的高层管理，也感觉是扛不住了，只有适当的放松，同时没有在媒体特别是官媒上大肆的宣传，却在默默的直接执行放贷----“放水了”。让我们看看以下这组数据：这组数据来自于广州市房地产中介协会，上面只有南沙区和增城区是在下跌的，全市多个区域环比的网签量，都是在上升的。除南沙、增城区环比下降外，其余各区网签面积环比均出现增长，其中中心城区增长幅度总体上高于外围区域。越秀、荔湾、天河和白云区增幅介于20%～30%之间，黄埔区增幅接近20%，海珠区增幅约为17%。还是那句话，数字会说话，数据透过对比才有意义。外围区域中，番禺、花都区表现较好，环比增幅在15%～20%之间；从化区环比增幅也有13.23%；南沙、增城区网签面积环比均有下降，其中南沙区降幅稍大，达6.31%。再看看下面的一组数据：这组数据是透过二手中介促成的交易，环比对比的数据。  中介促成的面积区间构成方面，60-90㎡和90-120㎡所占比例环比分别增长2.34和0.44个百分点，60㎡以下、120-144 ㎡和144㎡及以上所占比例环比分别下降1.77、0.64和0.36个百分点。  由于房地产信贷环境略有好转，本月广州市中介促成二手住宅按揭付款所占比例为42.80%，结束自今年4月起的环比下降走势，连续7个月的环比下降就在银行这么一个操作的动作下，扭转了原先的颓势。同时，是否能在2021年4月22日的新政收紧房地产市场的政策下，环比重新走回上涨的通道，现在还是言之尚早，但是，确实是迎来了年底前楼市的一波小阳春。而在楼市上涨行情的情况下，作为本来就比二手市场有＊少八折优惠率的法拍房，此时更加显示出起优势，法拍房投资、上车正当时。