今年的双11有些特别！11月11日继“防疫20条”重大调整措施宣布后，当天央行、银保监会再加码出台《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》简称“金融16条”：内容涉及房地产市场融资平稳有序、积极做好“保交楼”金融服务、积极配合做好受困房地产企业风险处置、依法保障住房金融消费者合法权益、阶段性调整部分金融管理政策、加大住房租赁金融支持力度等6方面，共16条具体措施，其涵盖的内容包括：房地产企业、各类金融放款机构、建筑企业、住房消费者，可以称得上是为整个房地产产业链全面输血。金融16条和第二支箭传递的信号：1、“土地财政”总方针不变，集中力度体现在“开发端”；2、“坚金破冰”——融资力度、措施前所未见之大！3、稳楼市、产融挂钩、产业挂钩、房地产税、租购并举等长效机制，实现长期平稳健康发展。这是一次针对房企、各类银行、融资机构做的全方位疏通无论是政策跨度，还是力度，都属＊＊＊＊的！＊大程度疏通、激活房地产市场，打通每个细节的高强度、全周期维护措施。 法贝君整理了以下若干“营养素”：第一，新的融资若形成不良，免责。通知中“对债务新老划断后的承贷主体按照合格借款主体管理。对于新发放的配套融资形成不良的，相关机构和人员已尽职的，可予免责”。金融贷款形成了不良，不管你调到了哪里，都是要追责的。当前市场环境下，房地产贷款对于金融机构和个人，＊大的风险就是容易形成呆坏和逾期，这也是房企融资的＊大障碍之一。但这个免责条款，让机构和个人都吃了定心丸。 第二，国有、民营房企一视同仁。通知提出，为了保持房地产融资平稳有序，要稳定房地产开发贷款投放，坚持“两个毫不动摇”，对国有、民营等各类房地产企业一视同仁。今年以来，民营房企新获得的融资少得可怜，原因有很多。央行这是从坚持“两个毫不动摇”的高度为民营房企的融资平等权撑腰。“金融机构要合理区分项目子公司风险与集团控股公司风险”——集团出险了，不等于城市公司、项目公司也同样出险，该放贷的要放。 第三，房企贷款允许展期一年。“自通知印发之日起，未来半年内到期的，可以允许超出原规定多展期1年，可不调整贷款分类，报送征信系统的贷款分类与之保持一致”。包括开发贷款和信托贷款等存量贷款。这就是传说中的直给啊！直接为房企拉长了12个月的缓冲空间。 第四，房地产信托融资又鼓励了。“保持信托等资管产品融资稳定。鼓励信托等资管产品支持房地产合理融资需求。”为房地产企业项目并购、商业养老地产、租赁住房建设等提供金融支持。 第五，金融机构“两道红线”可延期。房企融资有“三道红线”要求，金融机构的房地产贷款也有“两道红线”要求，就是房地产贷款集中度管理。通知“对于受疫情等客观原因影响不能如期满足房地产贷款集中度管理要求的银行业金融机构，人民银行，银保监会或人民银行分支机构、银保监会派出机构根据房地产贷款集中度管理有关规定，基于实际情况并经客观评估，合理延长其过渡期。” 第六，保持债券融资稳定，支持优质房企发债，推动专业信用增进机构为“财务总体健康、面临短期困难”的房企发债提供增信支持。优质房企，尤其是其中的民企发债融资，今年已经在实质推动。也是在双11，龙湖200亿储架发行获批，而美的置业、新城控股等房企也在审批流程之中。支持民企融资的“第二支箭”，民营房企是很大的受益方。 第七，房企纾困多措并举。一是支持开发性政策性银行提供“保交楼”专项借款；二是鼓励金融机构尤其是项目按揭贷主融资商业银行提供配套“保交楼”融资支持——保交楼的项目，一般是出险项目，尤其是出险房企的出险项目，它们实际上也属于纾困范畴；三是鼓励商业银行稳妥有序开展项目并购贷款业务，重点支持优质房企兼并收购受困房企项目，“支持符合条件的商业银行、金融资产管理公司发行房地产项目并购主题金融债券”——这是针对纾困项目的发债。四是，“支持有条件的金融机构稳妥探索通过设立基金等方式，依法依规市场化化解受困房地产企业风险，支持项目完工交付。”——这是针对出险房企设立特定的化险基金。 第八，稳定建筑企业信贷投放。有些建筑企业因为受到少数重点房企爆雷而陷入困境，有的甚至已申请破产。支持给建筑企业信贷投放，是稳定房地产产业链的重要内容。通知其他内容还有，合理确定住房贷款首付比例和利率水平；购房者因疫情导致房贷逾期的，可延期还本付息，且征信不受影响；加大住房租赁金融支持力度等。  第九，依法保障住房金融消费者合法权益。鼓励依法自主协商延期还本付息。切实保护延期贷款的个人征信权益。围绕购房者的首付比例、贷款利率，建议各地在下限基础上，因城施策再重新制定；可以重新评估自己对刚需首套房客户的贷款资质审核；再比如要保护好住房金融消费者的合法权益你可以跟银行协商延期，已经逾期的还可以调整。 第十，加大住房租赁金融支持力度。优化住房租赁信贷服务，引导金融机构重点加大对独立法人运营、业务边界清晰、具备房地产专业投资和管理能力的自持型物业住房租赁企业的信贷支持。 小结：“金融16条”是对二十大的一次回应，“坚金破冰”必将为房地产市场注入强大的信心预期，为市场主体尤其是消费者带来闪闪的亮光。至此，近年来我们看到的房企融资难、保交楼、断供潮、受困房企都被关注而且涉及的领域、主体非常广泛，这几乎是一次对全产业链上每一个环节的疏通和引导，不说会不会药到病除，但是每一步都踩在点子上，＊＊、有力为房企以及产业链全面输血。冬天，快过去了！

01资产介绍|广州金百子酒店广州市东山口-越秀区东华北路191号第2、3层物业（目前在营-金百子酒店），该物业位于全国知名三甲医院密集地（中山医、中山医东山院区-妇幼生殖、省医、广药大附一院等），顶配医疗资源、客房常年满租+东山口商圈+双地铁物业（1、6号线东山口站）。第2层建筑面积506㎡第3层建筑面积943㎡合计转让面积1449㎡02项目卖点|位置优越区位图（下图）医疗、地铁、公交-市政配套说明：‍省医：步行12分钟-760米；中山医：步行8分钟-450米；广药大附一院：步行10分钟-650米；中山医（东山院区-妇幼生殖）：步行3分钟-200米；双地铁“东山口”站/1号线&6号线-地铁2#隧道口：步行3分钟-180米；项目半径100米范围内分布不少于5个车站/数十趟公交车线路通达全市各区地理区位图交通线路图人气热力图03项目转让详情一、建筑面积：广州越秀区东华北路191号2、3层物业-1449㎡第2层建筑面积合计506㎡/6个房产证（如下）：203房：52.44㎡，204房：102.47㎡，205房：117.81㎡，206房：31.36㎡，207房：60.01㎡，208房：141.87㎡。Ø第3层（全层）建筑面积合计942.71㎡/1个房产证（如下）：Ø第2层506㎡+第3层943㎡=1449㎡（带租约-金百子酒店在营），每月稳定收租12万+，租金年化保守8%+.首层公用大堂+电梯2层排房19间三层排房29间（3间暗房）Ø第2层506㎡+第3层943㎡=1449㎡（带租约-金百子酒店在营，租期15年/余7年）；Ø2层19间房+3层29间房（3间暗房）=48间房；Ø层高约3.9米，独立电梯，管理费8元/㎡.月；Ø大部分为医院客源，常年整体开房率在95%以上，房价平均260元+/房.晚，租金年化保守8%+；Ø参考一：项目片区酒店房价幅度在200-450元/晚（数据来源-携程网）；Ø参考二：项目片区二手商品住宅销售均价6万+/㎡（数据来源-贝壳）；Ø参考三：项目片区二手商品住宅月租均价85元+/㎡.月租；30-40㎡小户型月租3500元+/月租（数据来源-贝壳&安居客）。04项目转让价格Ø 含税2500万/1449㎡=单价1.7万/㎡多家全国知名三甲医院+东山口商圈+双地铁物业超低总价2500万  超笋单价1.7万  年化8+  稀缺优质项目

01资产介绍|金佰利广场      金佰利广场位于广州市北京路商圈辖区范围内：坐标越秀区文明路63号，连接北京路步行街，西邻名盛广场（北京路天河城百货），处于广州＊繁华的商业集散地、全国知名的“北京路商圈”核心范围内，是餐饮美食、娱乐休闲体验的超人气集散地。02项目指标项目总建筑面积10863㎡，占地约1100㎡，地上7层+地下3层，车位70个，全栋各层均具备餐饮功能，是北京路商圈近十年少有整栋放盘物业、银行超贷优质资产。03项目实景图04项目经营状况项目自2015年开业、开发商自持运营至今，整体经营状况良好，主题定位潮流时尚、年轻前卫风格，涵盖餐饮美食、游戏电竞、拳击运动、酒店旅业等业态，常年整体出租率超过90%+，稳定月租150万元，年租收益1800万元，租金年化8+，银行评估5亿+，属于银行认受性高、收益稳健的优质资产物业。05项目区位图06周边参考租金1、北京路商圈租金参考：首层街铺月租单价400~800元/㎡；2、金佰利附近首层、负一层租金参考：周边首层街铺月租400元+/㎡，周边负一层商铺月租80~120元/㎡。07推荐理由1、稳踞广州黄金商圈核心位置-北京路商圈内；2、完整均好性：全栋各层均具备餐饮功能，整栋发售（没有卖散），是广州市核心商圈内少有良好运营的独栋商业；3、1.1万㎡中小体量物业，规模可控，易于调整规划布局与运营操作；4、常年经营状况良好，2020-2022疫情期间整体出租率90%以上；5、无不良债务与司法诉讼。⭐⭐⭐⭐⭐近年广州核心商圈少有独栋放盘优质资产

处置标的物：广州市海珠区光大花园一期榕上居建筑面积：120.59㎡，户型：三房两厅两卫 拥有独立卫生间处置价格：5,500,000万 单价45,609/㎡市场价：7,476,580 单价62,000/㎡折扣：73折红框部分为处置物业所在楼栋：东门入户型图处置物业概况：建筑面积：120.59㎡，户型：三房两厅两卫，独立卫生间贝壳挂牌均价单价：62,000/㎡拍卖标的物所处C6栋2座 3梯6户/层（一栋分1座于2座，阳台朝向均朝南）地段：海珠西成熟区位，双地铁（广州8号线+广佛线），南向靠珠江，商业配套齐全，附近凯德乐峰广场，生活配套一应俱全，交通便利。交通：广州地铁8号线：沙园站；广佛线；公交枢纽站（十二条公交线路总站）有兴趣可联系黄先生：18121556624（微信同号）