法贝找房，专注于法拍房领域研究，持续推送高品质法拍房源，法拍房市场数据，法拍知识及房产动态，让你轻松了解法拍房市场＊新资讯。平台每天都有大量的法拍房上线，这些被法院强制打折的房产蕴含着众多的笋盘捡漏机会，我们每天会为您提供优选的法拍房源，让您不错过任何捡漏机会。孔子曾经站在河边感叹”逝者如斯夫，不舍昼夜“。时间这东西总是在大家不知不觉中就过去了，就像现在马上就要到国庆假期了，这意味着2021年也就剩下3个多月时间里。这个时候大家想一想今年自己有什么收获？不过＊重要的是，因为楼市一直都存在这么一句话：年底不买房，今年又白忙！所以2021年还剩3个月之后，刚需到底该不该买房呢？这要早点做出决定了。从房价对面来看，今年我国的房价其实还是保持着上涨趋势，例如国家统计局公布的数据就显示，上半年我国平均房价上涨了6.3%，目前全国平均房价为10485元/平米。这意味着现在买房要比年初的时候贵很多，按照涨幅来算的话，相当于买一套房要比年初的时候多花六七万元！所以从买房成本的角度考虑的话，买房这件事的确要趁早完成才好，因为这样花费的成本会更低。实际上在过去的二十多年里，我国的房地产市场一直都是这样，这才会出现”年底不买房，今年又白忙“这一句话。毕竟个人收入涨幅，真的跑不赢房价上涨，很多人一年也就赚个六七万元。但问题是现在房地产市场的调控政策越来越严格，再加上目前楼市力度购房需求不容乐观，房价随时都面临着下跌的风险。买房会存在房产贬值的风险，这才是为什么刚需购房者难以做出决定的原因，毕竟大家赚钱都不容易，都不希望自己手里的房子贬值，这样谁都会心疼。根据数据显示，今年前8个月全国累计楼市调控次数高达420次，比去年天期还多了68次！而且今年的楼市调控政策不仅针对新房市场，还慢慢在加大对二手房市场的限制，例如出台二手房指导价机制。这个政策出台之后，市场上的二手房价格瞬间就出现了下跌，所以刚需买房的风险就更大了。一方面是房价还在上涨，但另一方面是二手房价格出现大幅度的下跌，这就让市场上的刚需购房者十分纠结。不过在小贝看来，刚需购房者其实没必要纠结2021年到底该不该买房这个问题，因为刚需买房是用来自住的，只要房价跌幅不是很过分的话，完全不会产生任何影响。而市场上的房价根本就不存在大幅度下跌的可能性，因为限制方式房价跌幅过大的城市，都出现了相关部门约谈的现象。

竞买法拍房需要知道的核心知识点法贝找房，专注于法拍房领域研究，持续推送高品质法拍房源，法拍房市场数据，法拍知识及房产动态，让你轻松了解法拍房市场＊新资讯。平台每天都有大量的法拍房上线，这些被法院强制打折的房产蕴含着众多的笋盘捡漏机会，我们每天会为您提供优选的法拍房源，让您不错过任何捡漏机会。法拍房是法院拍卖房产的简称,是指被法院强制执行拍卖的房屋。当债务人无力履行按揭合同或者无法清偿债务时，被债权人经由各种司法程序向法院申请强制执行，将债务人名下房屋拍卖，以拍卖所得价款满足债权。此外，被司法拍卖的房子也属于法拍房。法拍房来源有哪些商业贷款产生：购房者贷款购房，无法如期如数偿还贷款时，银行向法院提出民事诉讼，要求贷款人就被抵押的房产拍卖变现来偿还贷款。司法没收产生：比如，刑事案件中有判决没收犯罪嫌疑人个人全部财产，如该财产涉及不动产，该不动产依法可进行拍卖，变现后的钱款收归国库。无主认领：对于一些无人认领的房产，可以进行拍卖，但是这种情况在现实生活中很少见民间借贷产生：如，被告借原告的钱，约定将自己的自有房产抵押给原告，约定的时间到期后被告不能按时还款。但是根据《担保法》的规定，原告不能直接取得抵押房产，需向法院申请被告还款，并出示抵押或借款协议，要求法院在执行阶段拍卖被告的房产来还款。法拍房限购吗?一线城市北上广深里，除了上海不限购，其他三个城市都限购。二线三线城市里，佛山、厦门、济南、南京、石家庄、东莞、珠海、三亚和嘉兴都限购，成都、重庆不限购。法拍房可以贷款吗？一般住宅属性的，都可以贷款，但是需要有担保公司和银行对接，法拍房贷款业务，属于特殊的住房贷款，需要占用住房贷款资格。法拍房不能申请公积金贷款。法拍房可以买吗？在房价普遍高企，限购日渐蔓延的市场环境下,某宝上的法拍房突然就火了起来，但是“捡漏有风险，下手需谨慎”。如果你想要购买法拍房，那么在购买之前一定要了解清楚法拍房存在的风险，并设想下自己是否能够承担这些风险。法拍房起拍价低，综合办理完整个流程所需要的费用，如果觉得比较划算的话，还是可以购买的。建议普通购房人认真考虑，对房屋情况作出认真查清，再作出竞拍决定。如果决定要购买的，那么就看看小编整理的买拍卖房的一些小技巧吧：拍卖的时候一定看清楚是第几次拍卖，如果第一次拍卖，没人出价，你不要着急，等他流拍。这样一来，第二次拍卖的时候，起拍价就有可能会打个八折，如果又流拍了，那么第三次就有可能会再打八折。当然了，如果在第三次拍卖时，你想购买了，那么就赶紧下手吧，否则就要变卖了。竞买人的因素：01参与竞买时要具备购房资格，不然没办法办理房产证。竞买后取得购房资格很多地方也不给办理，要求的是竞买时有。02要在竞买前联系银行，提前审批一下自己的贷款资料，法拍的贷款流程相对于二手房按揭要严格一点，确保后续资金能够到位，或做好其他途径筹钱的准备。标的物的因素：01看一下是个人产权还是公司产权，是住宅还是非住宅。提前了解下关注目标房产的税费问题，住宅和非住宅计算标准不一样的，尤其要注意公司产权房产的土地增值税很高。另外，关注下公告中有没有关于历史税费也要求竞买人承担的。竞买深圳之外的法拍房，还要关注被执行人的房产是如何取得的，原来是直系亲属过户、继承或赠与取得的房产，再次交易有些地方要求补税的。02看房产的占有使用情况，就是核实收房有没有困难，法院包不包清场。不能盲目信任法院公示中说的包清场。包清场就没有了自行通过诉讼寻求物权保护的途径，只能依靠执行法院清场，而法院＊终能不能清场还有很多种情况。对买卖不破租赁的规则谈下看法。有几种租赁是对抗不了竞买人的：2第一种是抵押在前租赁在后；2第二种是查封在前租赁在后；3第三种是租赁在前查封在后，但是承租人尚没有占有使用；4第四种是租赁合同签订在前，但是竞买人占有在前；5第五种是以租抵债的租赁关系只要是真实的就可以对抗，租赁合同备案不是审核租赁合法性有效性的依据，只是加强真实性的参考因素，租赁合同没有备案不影响租赁权利人的对抗效力。03要看一下房产有没有违法建筑和其他的权利瑕疵。法拍房是按照现状拍卖的，法院出了执行裁定书以后，竞买人再发现里面有违法建筑办理房产证困难，或者说其他权利瑕疵，只有自己承担法律风险。有些法拍房有较大面积的违法建筑，拍卖公告中可能已经披露被查违机关查封，需要拆除违法建筑以后，才能够办理登记手续。而有些违法建筑是固有一体的，无法另行拆除，拆除了会损害房产本身的价值。04要大致了解下房产和其他人还有没有未了结的产权纠纷，或拍卖程序本身是否有瑕疵，有没有可能在拍卖过程中，竞买人给了拍卖款，在法院出具执行裁定书以前，有人提出执行异议之诉，导致竞买人钱给了法院，但是法院迟迟不出执行裁定书。此时房产还不是竞买人的，也没有金融属性，竞买人的资金压力会非常大。

法贝找房，专注于法拍房领域研究，持续推送高品质法拍房源，法拍房市场数据，法拍知识及房产动态，让你轻松了解法拍房市场＊新资讯。平台每天都有大量的法拍房上线，这些被法院强制打折的房产蕴含着众多的笋盘捡漏机会，我们每天会为您提供优选的法拍房源，让您不错过任何捡漏机会。今天我们就主要聊一下法拍房的捡漏技巧。相比其它房源，法拍房的捡漏空间是＊大的。首先我们先来了解一下法拍房的产生来源和购买流程。法拍房，指的是遭法院强制执行拍卖的房屋。法拍房的来源主要是以下几种途径：贷款逾期、借贷抵账、司法没收财产等。法拍房的购买流程法拍房的交易流程大体遵循一般的拍卖流程，但由于竞拍金额较大，且涉及到房产过户、缴税等手续的办理，因此竞拍流程相对复杂，我们在竞拍前应详细了解房源相关信息，并注意支付尾款的时间和办理过户的条件。购买法拍房需要以下10个步骤：1市场调查 根据自己的需要确定欲购买房产的城市、区域后，可以通过网络或实地的方式了解当地的房产交易情况和购房政策，比如交易价格、配套设施、学区划分、落户政策和有没有限购限贷政策等。如果是为了投资，还需要考察房产是否容易转让、出租和未来升值空间等。2寻找目标  充分调查市场后，就可以到司法拍卖的网站上寻找合适的目标了。淘宝网和京东网比较热门，拍品的种类和数量较多，参与人数多，如果是优质的房产竞争程度会比较激烈。3阅读公告  初步选定目标后，一定要一字不落地阅读网站上列明的各种公告和文件：“标的物介绍”、“竞拍公告”、“竞拍须知”、“评估报告”等，里面会列明很多重要信息，比如房产和土地使用权的性质、是否装修、是否带租、是否清场、是否出证、税费由谁承担、大概金额多少等等，直接影响到房产是否适合购买。如果某些非常重要的信息未在公告中列明，比如税费，也可以自己拨打税务局、房管局等部门的咨询电话详细了解。竞买人在报名前应当仔细阅读，并充分理解其含义，审慎决定是否报名。决定报名的，即视为完全了解标的，并接受标的现状、已知或未知瑕疵、权利负担。4预约看样  如果仔细阅读公告之后，认为目标房产适合购买，可以按照公告的要求联系法院或者是拍辅机构，报名参加实地看样。实地看样当天，通常会有工作人员＊＊看样，可以向他们咨询房产被拍卖的理由和过程，了解是否存在影响房产过户或交付的其他情况、物业水电费的缴纳情况等等。同时，也可以实地查看目标房产的情况是否与公告信息一致，家私家电有无缺失、房产有无明显的质量问题。遇到房内有人居住，或者有邻居愿意聊几句的，还可以了解房子居住人的关系、是否出租、租期多久、住户何时搬离等等。总之，实地看样是一个深入了解目标房产情况的好机会，充分把握有助于降低购买法拍房的风险。5准备资金  实地看样之后，大致可以决定是否参加竞拍了。如果准备参加，那么此时要做的不是直接报名，而是准备好充足的资金，或者安排好资金渠道。由于竞拍成功后，往往在1至 2周的时间内就要支付全部剩余房款，尤其对于不能贷款的房产，准备两套以上的付款方案是非常有必要的。对于可以贷款的房产，则要提前沟通贷款事宜，做好提前申请贷款的准备。6报名交保  缴纳保证金，通常为拍卖底价的10-20%，拍卖结束之前都可以提交保证金，但避免错过，尽量还是提前1-2天为宜。7出价竞拍  每场拍卖，只要有一个人报名并交纳保证金即可开拍。已经报名的竞买人，可以在拍卖开始后直接通过平台出价竞拍。竞价通常持续 24 小时，＊后5分钟如果有竞买人出价，将自动延时5分钟，直至无人出价为止。8支付尾款  竞拍成功后，保证金直接抵扣价款转到法院的账户，尾款需要按照法院竞买须知的时间要求进行支付。9文书领取  如果买受人尾款已经支付成功，可联系法院或等法院通知签署《拍卖成交确认书》。签署后，等法院解封标的物，买受人可以领取拍卖款项收据、《执行裁定书》和《协助执行通知书》。10办理交割  凭《执行裁定书》、《协助执行通知书》及《拍卖成交确认书》至相关管理部门办理标的过户手续。在办理产权证的同时或之后，无人居住的房屋可以直接更换锁匙；有租户居住的房屋，可以等租约到期后要求租户搬出；被人无理霸占的房屋，则可以通过沟通协商或报警方式等收房。法拍房的普遍认知都是坑多风险大，其实都是因为不了解，别说普通人即使是一般的房产中介都不了解，所以人云亦云。房产交易都存在风险，新房二手房也一样，做好尽职调查把控风险，那么，法拍房就是一座秘密花园，勇敢去尝试的人也许就能有令人惊喜的收获。如果你关心法院拍卖的话，每天都会有法拍房源出来。起拍价一般市场评估价市价的7-8折。法拍房的拍卖定价规则是：市场评估价格为100万元的房子，起拍价就是70-80万元，如果流拍，第二次拍卖价64万元左右（80万*80%）。基本上一拍起拍价是市价的8折，走到二拍基本上是市价的6折。看到这里很多人是会心动的。但，很多人想参与法拍的原因是因为价格，不敢参与是因为所谓的法拍房4大陷阱：1、多头债权，多次抵押；2、恶意租赁 ，难以腾房；3、户籍迁入难；4、过户税费、恶意欠费；比如第一条确实可能有很多隐形债务没有体现出来，有些是法律层面的纠纷，这没什么可怕的。第二条清场，你可以向法院申请执行，有人会说，法院也只不过是两个穿着制服的上门说服教育而已。但其实你找两个民工也能解决。当然还会有一些棘手的问题，也是能慢慢解决的。但＊后一条，税费规避非常麻烦。法拍的＊大的风险是税费。其它所有潜在风险都可以通过操作解决。主要有以下三种：1、是否有大量欠费，包括物业费、取暖费、水电费等，可能面临数额较大的欠费。2、过户税费。主要是个税。其实法拍房的税费内容和正常二手房一样，其特殊性在于：转让和受让两家的税费都是由买受人一人承担。如果该房屋的上次交易属“非夫妻直系亲属之间的赠予或继承”，那么再次过户会可能会产生20%的个人所得税，这直接导致你的购买成本上升20%，＊后算下来比市场价还高。3、房产属性。如果土地是划拨的，二次交易时还要补交土地出让金，如果是预售房，由于不能立刻拿到房产证，可能还面临着二次纠纷。当然，以上问题基本只要做预审和产调都可以查的明明白白。这些坑看起来很可怕，但只要你不傻，对你来说就不存在。相反对于专业的法拍投资人来说，这些反而是他们拿到好标的的利好因素。 我们在前面说，法拍的优点是可以捡漏，缺点是绝大多数法拍房的价格都不笋。但这并不是说法拍房就捡不到漏了。对于职业房产投资人，当然是要知道一些不为人知的干货的才行。如果你有点关系，实力尚可，有两种房源可以直接拿下：第一种在房源还没有进入法拍程序拿下。我们知道银行有一个部门叫“不良资产处置”部门。如果有发生房客断供，抵押催收等事件，发展到＊后，房子都会转移到不良资产部门手里，再进行进一步处置。这时候，该房源还没有进入法拍程序。如果你和银行部门有着良好的合作关系，在这一步就可以截下来。甚至还可以和银行做一笔“肯定能批”的贷款，达成一条龙服务。这种方式在房投圈内叫“银主盘”，是法拍的一种，利润和灵活率远高于常规法拍房。但银主盘是需要有一点实力和人脉的，它＊大的问题是，银行不良资产包你需要全部吃下来，如果商业地产的比重稍微高一点，你会很棘手。 第二种是如果你能直接找到债权申请人，通过以物抵债的裁定，也可以直接全款拿下。这种形式需要你在法院、银行都非常熟才行。如果你觉得上面两种你都不行，怎么办？有人总结了两条法拍制胜经验： 1、 尽量一拍拿下。在具体拍卖中，起拍价一般低于评估价20%左右，如果第一次流拍，二次拍卖时起拍价还可以再降低20%的售价。所以很多人会选择等到二拍的时候再拍，当大家都是这样的想法，那么二拍就会形成拉锯战，＊终价格被推高，导致二拍成交价高于一拍。而一拍因为参与的人少，反而很容捡漏成交，虽然价格笋度一般。但实际情况是：现在一拍的价格不仅笋度一般，参与的人也多了。2、 5年次新电梯200万以内的房源优先关注。从投资的角度，这类产品是硬通货，且金融属性灵活且效益高。但实际情况是，五六十万的首付是＊大的吸引力，通常参与此类房源竞拍的人更多，＊后成交价甚至高于评估价许多。那怎么办？情况就是这么个情况。参与的人多了，整体价格体系都提升之后，捡漏对普通人来说几乎是不可能的。但，并不是没机会，常规路数行不通，自然是有非常规手段的。对于专业的法拍房产投资人，当然是要知道一些非大陆货的干货和操作技巧的。师傅领进门，修行还需要实践。后期专业大神还可以协助指导出价完成法拍；协助办理手续。（特别是拍卖之后办理手续，如果没专人协助是会跑冤枉路和浪费时间的。）如果你有钱没资格，法拍是你买房投资非常好的途径；如果你小白刚需，你想捡到笋度更大笋盘、降低风险，专业的事让专业的人告诉你怎么做。

法拍房契税问题：契税：首套房90平方以下1% 90平方以上140平方以下1.5% 140平方以上2%，二套房2%，三套房及三套以上3%。个税：无论几套房个税都是3%。正常的法拍房房一般只有契税和个税。增值税、继承税和合同房的税收，还是需要各位购房者＊好找专业的辅拍机构做详细的调查，否则自己盲目竞拍，拍成功后遇到高额税收的房子，到时候如果放弃的话保证金法院没收，如果继续办理过户的话，加起税收此房已远远超过市场价了，所以为了保障自己的资金安全，不要盲目竞拍。房屋税费缴纳类型有哪些?1、契税：支付方：买方。征收标准。(1)首套房且面积90平米以下，成交价*1%。(2)首套房且面积在90-144平米之间，成交价*1.5%。(3)其他：成交价*3%。2、个人所得税：支付方：卖方。征收标准：应纳个人所得税=计税价格*1%(或1.5%、3%)。(普通住房1%，非普通住房或非住宅类房产为1.5%，拍卖房产为3%。)对于个人转让自用2年以上、并且是家庭住宅，免征个人所得税。3、营业税：征收方式：个人出售购买2年以上(含2年)的普通住房的，免征营业税。此项营业税由城市维护建设税、地方附加和销售营业税组成，征收税率为5.6%。4、印花税：征收标准：买卖双方各0.05%。为什么会有法拍房?1、商业贷款产生。购房人向银行贷款购房的，在不能如期如数偿还贷款时，银行向法院提出民事诉讼，要求贷款人就被抵押贷款拍卖变现来偿还贷款的。2、民间借贷产生。比如：张三借李四的钱，约定以自有房产抵押给李四，到期不能还款，根据《担保法》的规定，李四不能直接取得抵押房产，也只能向法院申请张三还款，并出示抵押或借款协议，要求法院在执行阶段拍卖张三的房产来还款。3、司法没收产生。比如：刑事案件中有判决没收犯罪嫌疑人个人全部财产，如该财产涉及不动产，该不动产依法可进行拍卖，变现后的钱款收归国库。4、无主财产。这个很容易理解，就是无人认领的房产。这个也可以进行拍卖，但现实生活中几乎很少发生。

1.寻找房源法拍房买卖一般是通过各大法拍网站或者法拍房辅助机构进行拍卖操作，其中寻找合适房源是第一步。竞拍法拍房第一步，确定选择你要竞拍房产的位置和类型。例如广州法拍房，打开拍卖网站后，选择首页---房产---广东---广州。找到房产列表，点击选中的房产信息，竞买人必须认真阅读“竞买公告”和“竞买须知”。清楚了解房产的位置，房产证号，面积，评估价，是否有租赁等关键信息。2.核查法拍房信息找到心仪的法拍房房产，并给出心里的预期价位，觉得对这套房产比较有兴趣。那么就可以开始调查这套房产信息。首先，找到拍卖该套房产的法院，联系法院负责看房人的电话。一般情况，竞买人要提前联系法院，法院会委派一名工作人员带竞买人集中看房。其次，看房中要了解房产的租赁情况，物业情况，装修情况等。另外还要了解房产人的民间借贷情况，这部分情况通常比较难了解到。＊后，通过待拍房产的房产证号，从房管局了解这套房产能否正常过户，税费情况等。3.报名并缴纳保证金了解完法拍房信息之后，回到竞拍网站，签署协议，提交保证金。一般情况，保证金为起拍价的10%-20%左右。只有签署了竞拍协议，缴纳了保证金才能在当天有竞拍的资格。当然，在竞拍结束之前都是可以缴纳保证金的，一般要提前，避免错过这套房产。熟读竞拍规则，竞拍结束会有延时周期。一般有5分钟的延时周期，即拍卖10点结束，但有人9:56出价，则拍卖延长至10：01分结束，5分钟内的每次出价都会触发延时，直至无人出价为止。4.全款缴纳竞拍款竞拍成功后，保证金会直接转为竞拍款。你需要在10-15个工作日之内到法院缴纳全部的竞拍款，逾期未缴纳则视为违约，不仅不退保证金，而且还要承担二次拍卖与本次拍卖成交价之间的差额。所以，看中房产之后，一定要有一个心理价位，否则电脑上拍卖没有感觉，很容易给出高于心理预期的价格。当然，竞拍房产也是可以贷款的，不过要提前联系好银行。贷款资料需要在拍卖前审批完成。如果银行同意放款，则不需要直接缴纳全款。5.纳税过户联系法院缴纳房款之后，原则上这套房产还不属于你，只有过户完房屋产权之后，这套房产才属于你。法拍房买卖＊麻烦的也在这一步。解封房产：从法拍网站找到法院的联系方式，联系好法院，带着文件上法院要求解封房产。一般缴纳房产完全款之后，就可以去法院办理解封手续了。房产解押：拍卖房一般是抵押在民间或者是机构，因为逾期，才会被法院查封的。因此，解决好查封之后，还要跑到相应的房管局，档案局，不动产权管理局等解押房产。缴纳税费：法拍房跟二手房买卖一样，需要缴纳契税，营业税，个人所得税等相关税费。因此，要查清楚房产之前的交易信息及原房主房屋信息。过户：缴纳完各种税费之后，并根据所有的文件(拍卖成功文件、法院解封文件、税费缴纳凭证等)办理过户手续。