法贝找房，专注于法拍房领域研究，持续推送高品质法拍房源，法拍房市场数据，法拍知识以及地区动向，让你轻松了解法拍房市场＊新资讯（一）网上找房     1.样要了解房屋的绿化程度,户型,朝向,采光,房屋的结构,小区的环境,物业费,车位比例,电梯数量,居民素质,租户多不多都需要了解,还要去去物业问下此房欠了多少物业费  2.要看小区配套设施的完善程度，如儿童游乐园,健身设施,休闲凉亭等等,这些将直接影响到购房者未来生活质量的满意程度，也是衡量小区性价比的一个重要指标，以及衡量一个小区升值空间的重要依据  3.其次看下地段,周边的交通,离地铁口公交车距离,周围500米有没有超市,菜市场,餐饮,药店,了解附近的学校,划分的片区能读什么学校,为以后小孩读书考虑。方圆一公里有没有大型的商场,医院  4.看本小区二手房近三个月成交价,对比两年前同小区的成交价格涨幅空间.                       拍卖流程图（二）实地看房  法院会组织统一看房，自己也可以单独看房。法院组织的集体看房是一定要去的，司辅在现场组织（法院不会去），他们比较了解房屋情况，一定要多问他们，特别是居住人或被执行人的情况、有无租约等，尽量问清楚。有时债权人也会到现场，他是案件当事人，所以清楚案件的来龙去脉（他的目的就是劝说大家买房，把价格推高，维护自己的利益）。看房时也可以通过物业、邻居了解一下这个房子的情况，实地看完房，基本上就已经能够判定这个房子到底可不可以买了。（三）房屋调查   这是法拍房买卖所有流程中＊关键、＊复杂也是＊难的步骤。房屋调查情况决定了是否参加该套房屋的竞拍、竞拍价格、腾退难度等等。调查方法：1.法院公告。要逐字逐句认真研读。2.咨询法官和法拍房司法辅助机构。公告中一般都会留下处置法院、法官、司法辅助机构联系方式，可以直接拨打电话咨询。＊好是和法官直接联系，承办法官负责法律文书、腾退、交接等后续所有事宜，是＊关键的核心人物。3.法拍房实地看房，通过直接敲屋门取得与居住人联系、询问邻居、咨询物业等方式，了解房屋目前居住人、腾退意愿、房屋现状等实际情况。4.被执行人、债权人。被执行人也就是原房主，可以和他进行沟通交流，但大多数情况下他们反感和对抗的情绪比较严重。如果可以联系到债权人，可以咨询一下案件情况，反正多了解一些总没有坏处。5.房产中介。比如链家、我爱我家等，找个附近的门店，一般是＊熟悉该房屋情况的。有时候法拍房会挂网上作为二手房来卖，有些人咨询我原因，我在这里解释一下，这主要是他们担心竞拍的话，价格无法掌握，一般都比市场价低不少，原房主为了保证自身利益，会尽可能把房子作为二手房进行交易，然后还债，这样交易的价格比较高。（四）找贷款银行和担保公司   法拍房买卖的银行和担保公司其实是捆在一起的，他们是合作的关系，一般直接找担保公司就可以了，他们会推荐你合适的银行。贷款金额有限制，月供不得超过你月收入（税前）的一半，如果想多贷的话可以在收入证明上多开点。拍前＊好先找好银行和担保公司，因为要开证明、查个人征信什么的，比较麻烦。当然拍完再找也来得及。（五）交保证金   保证金金额较大，＊好登录网上银行用U盾转账，一定要用购房人的姓名，不能代交。只要在拍卖结束前交保证金都可以，没有时间限制，如果是第一次买，建议提前一天交保证金，给自己留有余地。（六）竞拍   就是出价，法院规定了＊低加价幅度，在＊后期限快到的时候，真正的竞拍才开始。很多人认为这个是＊关键的，其实我觉得这个是＊无所谓的，＊关键、＊重要的工作都在前期调查，只要知道了房屋的情况，心中有价，出价只是点个鼠标的事。如果没拍成，保证金一般当天就返回原支付账户。（七）法律文书   法拍房拍卖成功后，法院会主动联系，你也可以主动联系法院，要一下负责法官的联系方式，他们会让你取法律文书，由于疫情影响现在都是邮寄。（八）过户交税   如果有贷款，担保公司会帮你把这部分手续都跑完，你跟着他走手续就行了。如果没有贷款，自己拿着法律文书跑就可以了，在每个区的不动产中心（政务服务中心），不动产和税务都在一起办公，一个上午或下午就办理完了，主要是排队时间长，办理的时间很快。（九）腾房1、法院负责清场：对于部分法拍房，法院会负责清场或者协助清场，这个情况会写到竞拍公告中。不过由于法院的精力有限，目前来说，大部分的房产都不会被法院负责清场，并且法院清场速度也不是特别快，短的＊少半年，长的可能超过半年以上，而且还没有明确的时间期限，这点确实比较要命2、买方自己处理：虽然现在自己有精力和时间来处理这些事务的竞拍人很少，但是也不完全排除，只是根据以前的经验，能完完全全处理下来的案例确实较少，还容易发生争执和肢体冲突。曾经有银行人员透露，在银行申请法拍贷自己拍的至少有三分之一的竞买人半年以上还未腾空房屋，所以大部分银行只要看拍卖公告明确指出腾退困难或者有租赁，可能就放不了款咯。3、委托律师：请律师费用较高，基本遇到问题肯定是起诉解决，小问题也要打官司的话对于竞买人来说周期太长不适用，而且只是委托并不是担保，目前了解到没有律师会跟竞买人签署竞买保障协议，所以即使解决不了也就解决不了了。4、委托法拍公司：专业的法拍公司都拥有处理这类事件的经验，并且在腾房是从头到尾全程帮助客户解决这些问题的，在合同里面也会明确对竞买人进行保障义务。当然也有一些公司喊着有保障服务实际未落在纸面上，竞买者一定要看清合同条款避免不必要的纠纷，正规法拍公司两大保障条款是必须存在的。· 法贝找房 ×· 广州法拍房 ×· 广东法拍房 ×· 法院法拍房 ×· 法拍房机构 ×

定制房产与法拍房贷款的整体解决方案    近几年人们越来越多地接触到法拍房，法拍房低于市场价、不限购等多个优势也让很多购房者趋之若鹜，但是购买法拍房与普通购房还是有所不同的，法拍房＊重要的便是如何“避坑”，当然在“避坑”之前我们要先筛选出适合自己的房源，那如何选出一套适合自己的法拍房呢？01法拍房的主要来源     80%法拍房都是由被执行人还不起贷款，债权人向法院申请执行查封房产后，法院通过强制拍卖的方式将房产变现偿还债务,当然还有少数的空置房屋以及受到法律制裁国家没收的房产。    法拍房一般经过查封、资产评估、网上拍卖、过户清房的过程.目前法院合作的拍卖平台有阿里、京东、公拍网、资产诉讼网、中拍网五家网站。 02做好详细的资金方案      清楚自己的购房预算，＊高额承受能力：包括保证金、全款付款时间、征信情况，能否贷款、贷款额度、贷款利率、贷款放款时间、房产抵押额度、抵押放款时间 作者：小全聊法拍房 03认真仔细看法院公告，了解房子的前世今生     这一点很重要而且容易被忽略，法院公告包括很多重要信息点，如：产权信息、税费信息、责任归属、户口信息、是否腾空、是否有租约、是否有占用、物业欠费情况等（一半以上的法院公告都只有3-4条）法院的公告是一个重要的参考指标，要了解更多，更深的房子的前世今生，就需要专门的律师做背调才能得知。04必须要实地看房，看周边环境     除非你对房屋内外部情况了如指掌。很多信息我们通过网站是看不出来的。内部看房包括：房屋户型、朝向、质量是否存在瑕疵、居住人情况、了解拍卖原因、能否与居住人协商。外部环境包括：邻里关系调查、物业调查、房屋位置、学区调查、周边交通及配套调查等    1、调整好心态，准备打持久战，往往都需要拍个2-3次才能拍到满意的房子，提前准备好2-3套房源方案做备选。    2、量力出价、头脑冷静。一些热门房源拍卖是竞争很激烈的，建议邀请专业拍卖师作指导，对场面的把控是一个好的拍卖师必备的能力。    3、预估过户和清房成本,在前期产调，根据产权性质、税费情况、拍卖原因、占用情况、租约情况及清房难度对过户和清房成本做个大致估算，并计入购房总成本中。  购房总成本包括： 法拍房拍卖款+法拍房税费+法拍房物业欠费+法拍房租金解约成本（如有）+法拍房机构服务费（如有）+法拍房清房费用（若有）+法拍房装修费用（若有）+法拍房贷款利息（全款除外）      总结：你在拍这套法拍房之前，你必须对房屋有深入的了解，你自己的预算多少？拍卖的房屋市场价多少？买下来需要花费多少钱，你心里一定要有个清晰的认识，不然你拍中后发现远超过自己的购房预算，导致悔拍那就得不偿失了· 法拍机构 ×· 法拍房竞拍 ×· 广州法拍房 ×· 法拍房辅拍机构 ×· 广东法拍房 ×· 法贝找房 ×

  法贝找房，专注于法拍房领域研究，持续推送高品质法拍房源，法拍房市场数据，法拍知识以及房产动态，让你轻松了解法拍房市场＊新咨询法拍房大坑——清场交付问题    清场交付：也叫“交吉”，即将拍卖的房产交付给买受人。从法律上严格来说，清场交付本应该是法院执行过程当中的一个环节。对于买受人而言，能否顺利收房关系到能否取得房产的使用权，也是房产所有权当中＊重要的一项权能。01   为什么说清场交付问题是法拍房＊大的坑呢？    随着法制环境日渐完善，很多法拍的问题处理都有规可循。过户凭法院裁定缴清税费就没有问题；税费、学位等提前做好尽职调查，情况基本都能掌握。但是作为老大难的清场交付问题依旧是个大坑！关键是各种情况都可能出现，导致处理起来时间、精力、费用成本的不确定性很大。02清场交付问题的由来    曾经的法拍房法院都不负责收房，有些公告甚至会明确说明法院只提供执行裁定等文件，不负责清场交付，也就是一般所说的不交吉拍卖。      ＊近几年，广州法拍房因为涉及纠纷较多，各地法院为了规范执行，也都陆续出台了指导意见，没有特殊情况应清场交付。以广东为例：2019年6月27日，广东省高级人民法院印发了《关于进一步规范司法拍卖不动产移交工作的指导意见（试行）》，明确了司法拍卖以清场交付为原则。    但是法院在实际操作过程中受限于人力有限等原因，并没有全面落实清场交付。往往不明确说明，多是“灵活处理”，公告上也更为“暧昧”，很少直接写明不负责清场交付，而是表述为只提供拍卖裁定等等。     从2019年下半年以来，可以感觉到广东高院对上述指导意见的执行力度明显加强，各地法院也配合成立了一些专门负责法拍的小组，开始执行以清场交付为原则。部分公告也会明确载明负责清场交付。03了解原房主是否搬出    大部分购买广州法拍房是为了居住的，但是有一部分广州法拍房是因为原房主无力还债而选择的无奈之举，由法院强制执行拍卖。这就可能产生购房者拍了房，原房主却不搬家的情况。因此小编建议你一定要提前了解被拍卖的房屋是否有人居住、是否拖欠水电物业费用、是否有他人户口等。这些都关系到购房者对房屋的正常使用，十分关键。 04法院不负责清场交付房产的处理    对于法院负责清场交付的房产，收房基本不存在实质性障碍，只是申请程序及时间的把握会有所差别，熟悉操作能更好的对接贷款、办税、过户等手续，节省各类成本。    对于法院不负责清场交付的房产也并非毫无办法，可以根据房产占 有人的情况分类分析及应对。    首先，团结一切可以团结的力量，梳理清楚我们可能可以获得支持的“队友”很重要。一是法院，虽然法院不会强制执行到底，但是法院也希望买受人能尽快收房以便更好结案，诸如申请法院出面通知占有人搬离，裁定要求水电部门停水电，这些事项都是可以寻求法院去做的；二是物业，县官不如现管，物业作用不可小觑。物业是在房产所在地人手＊为充足，调用成本＊低的力量，也是强行换锁、清空房屋或者其他事项很好的见证人员。物业出于收取物业费的需求，往往也是倾向于买受人一边；三是当地民警或街道人员，面对可能发生的冲突，往往当地民警或街道人员也会出面协调，可以借助他们的力量给占有人施加压力；四是换锁师傅，也是＊＊的关键人物，快准狠的换锁手法和果断配合往往能起到一击取胜的效果。下面分类而言：(1)被执行人及关联方占有    ＊常见的有被执行人死猪不怕开水烫，主张所谓“个人唯一住房不能执行”，占有房产拒不搬出，更有甚者找来七大姑八大姨一起占有房产，强行碰瓷，不“补偿”就不走。    应对思路：占有人狮子大开口，开始就直接谈判往往效果甚微。可以通过法院施压，要求强制搬离，同时申请停水电，水电停了无法正常居住，基本可以打破占有人继续抵抗的念头。辅以适当的谈判技巧，基本就可以顺利解决。(2)承租人占有    这点要先区分是串通伪造租约还是正常租约。    1、串通租约：一般表现为长租，10年、20年都不鲜见。虽然很多并不符合严格的“买卖不破租赁”条件，但往往买受人寻求相关部门帮助解决时，各部门都会以有租约为托词，建议买受人寻求司法途径解决。更为“高明”且“早有预谋”的被执行人还会在非抵押状态下签订租赁合同，造成表面上的合法租赁。应对思路：基本同被执行人及关联方占有的情形。但是，如承租人满足非抵押状态下签订租赁合同、实际占有、真实支付租金等条件，长租合同形式要件满足，法院等相关部门一般都会要求买受人另案处理。    2、正常租约应对思路：一般好处理，正常租客往往不愿惹纠纷，可根据情况到期再收房或者适当补偿清租。(3)板块选择（三）其他债权人占有    这种情况可谓千奇百怪，随便举两个我曾经处理过的案件：比如，当年帮被执行人买房的中介因为中介费没有付清赖在里面不走，还拿出一堆被执行人开出的借款收据；再比如，装修到一半的房子没人居住，看似没有风险，但是拍下来后原来的装修公司就出来索要装修费。后续想卖房的时候，每次有买家上门看房，装修公司就会冒出来阻挠。总的理由都是原房主欠我的钱，你房子买的便宜，就理所应当“补偿”我。    应对思路：其他债权人占有的情形在现在的法制环境下也很难负隅顽抗，严格来说可以定义为非法侵入住宅，完全可以要求相关部门处理。需要提醒一下的是，凡事事在人为，要注意与相关部门的“沟通技巧”。看不懂的建议谨慎捡漏，只能说明你真不适合。    综上应该可以发现，之所以说清场交付问题是个大坑，就是因为虽然有可以参照的处理思路，但没有可以完全照搬的确定程序和方法。如有问题，欢迎交流   ＊后，对法拍房来说，风险因素不可忽略，无忧入住才是我们购买房产的目标。选择“法贝找房”，一站式服务解决您的风险问题，保障您安心入住。 · 法拍房 · 广州法拍房 · 法贝找房 · 法拍房金融 · 法拍房辅拍机构 · 法拍房交付 

广州法拍房：这个区成交率居然垫底   日前，通过AI技术和大数据分析技术，综合阿里拍卖和京东拍卖数据发布了《2020年广州市住宅法拍房研究报告》，报告显示，2020年广州市住宅法拍房挂拍总套数为4026套，同比下降29%，＊终成交1418套，同比下降约26%，成交均价为2.47万元/平方米，同比微涨2%（见下表）。01一套房超5人争夺 越好标的越多人竞拍    上述报告显示，2020年广州市住宅法拍房挂拍总数为4026套，成交总套数1418套，成交总金额为46亿元，三个数据均同比下降，分析认为这是受去年疫情影响挂牌量减少、市场关注度降低所致。从全年行情看，该市场自去年下半年开始才逐步回暖。   从竞争程度上看，2020年广州市住宅法拍房成交率为36%，与2019的34%相比上升了2%。数据显示，每一套成交的住宅平均有5.47人参与报名抢购，相比2019年的4.15人竞争更为激烈。其中，海珠区革新路榕岸北街10号801房标的有54个竞买者，是2020年＊抢手的标的，该标的起拍价约279万元，＊终成交价约563万元。   02成交率黄埔区＊高越秀区＊低 成交率黄埔区＊高越秀区＊低   统计数据显示，黄埔区的成交率为0.52，＊＊＊＊，天河区和番禺区分列第二和第三名，成交率为0.45和0.43。在一二手市场上都非常热门的越秀区，在法拍房市场中却和从化区、花都区同属于成交率＊低（均为0.28）的阵营，齐齐垫底。   分析认为，成交率高低和标的素质、变现能力等有较大关系。黄埔区和天河区标的整体素质相对较好，前景更被看好，故成交率较高；而越秀区挂拍的多为楼龄较长的楼梯楼，房屋问题多，花都区和从化区标的为远郊区域，变现能力相对较差。   不过从成交均价上看，天河区和越秀区依然是“老大哥”：2020年广州市住宅法拍房成交均价前三名分别是：天河区（49572元/平方米）、越秀区（39610元/平方米）和海珠区（35013元/平方米）。其中天河区成交价均价同比涨幅较大，比2019年的42021元/平方米上涨了18%。2020年，广州市法拍房成交总价＊高的标的位于天河区珠江新城的广粤尊府，成交价达3928.43万元。   特别提醒：注意法拍房隐性费用和风险   法小贝提醒，广州法拍房市场同样执行限购政策，参与司法拍卖的竞买人须符合住房限购政策。   同时，大部分省市法院拍卖的房产要求竞买人全额一次性付清，现在也有一些城市开始试点，允许竞买人在购买法拍房时按揭贷款，想要了解是否可以按揭贷款，竞买人可咨询负责拍卖的法院。   此外，购买法拍房涉及调查看样、税费测算、缴纳保证金、贷款担保、获取法院过户文件、缴税过户、清场交吉和水电煤更名等一系列环节，每个环节都有可能产生费用或者风险，竞买者需仔细对待，参拍前可向专业人士或者专业助拍机构咨询了解，尽量规避风险。

法拍房到底能不能买？广州法拍房现状法拍房的优势1、价格便宜   法拍房是由法院委托第三方机构进行评估房价，然后起拍价格低于评估价的20%上下，通过竞拍的形式加价，如果房子没什么人竞争，完全有可能低价捡漏。2、可贷款   广州大多数法拍房可以按揭贷款，所以刚需置业也没有问题。3、即买即住   法拍房都是现房，不用摇号不用排号，没有期房拿不到房的风险。4、买房送装修   大多数法拍房已经装修好了，甚至是精-装修，可以省一大笔装修费用，少量房源甚至有家具家电。二、法拍房的劣势是什么可能存在高额的税费   （三）法拍房也要交税，而且税费大多是由买家来处，其税费其实与二手房的税费差不多。但是有的法拍房税费很高，比如未满2年的房子要5.6%增税费，存在直系亲属赠与的房子要20%的个人所得税，公司名下的房产要高额的土地增值税等。有的房子甚至会高达几十万，所以就需要自己核算法拍房税费情况，是否划算才行。避免风险的办法：购买之前查清楚产权，房屋年限，房屋归属等，预估出可能产生的税费情况在做决定。   （四）可能存在拖欠的物业费和水电费法拍房在拍卖之前可能已经空置很久了，这就导致物业费，水电费可能很久没有缴纳了，而这笔费用也基本上是由买家来出的，假如欠的费用太多，买了也不会划算的。避开风险的办法：实地考察，去小区物业调查欠费情况，去相关部门查水电欠费的情况，综合衡量费用的多少在决定是否要购买。   （五）可能有的法拍房会有瑕疵买法拍房通常会有固定的看样时间，但是不可能像买二手房那么看的仔细，所以很多细节要注意，比如房子会不会漏水，小区建筑有没有问题风险，房子之前发生过什么事故等，这些都要查清楚，因为万一买到凶宅了肯定也不舒服。避开风险的办法：实地考察，看样，可以询问周边邻居，问问房子有没有什么问题，搞清楚在买。   （六）落户问题，如果小孩读书，要查清学区是否被占用现在法拍房落户都很容易，而且很多人买房是为了小孩读书，但是学区如果被占用了可能就无法用了，所以这个问题一定要调查清楚。