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（一）网上找房   

  1.样要了解房屋的绿化程度,户型,朝向,采光,房屋的结构,小区的环境,物业费,车位比例,电梯数量,居民素质,租户多不多都需要了解,还要去去物业问下此房欠了多少物业费

  2.要看小区配套设施的完善程度，如儿童游乐园,健身设施,休闲凉亭等等,这些将直接影响到购房者未来生活质量的满意程度，也是衡量小区性价比的一个重要指标，以及衡量一个小区升值空间的重要依据

  3.其次看下地段,周边的交通,离地铁口公交车距离,周围500米有没有超市,菜市场,餐饮,药店,了解附近的学校,划分的片区能读什么学校,为以后小孩读书考虑。方圆一公里有没有大型的商场,医院

  4.看本小区二手房近三个月成交价,对比两年前同小区的成交价格涨幅空间.
    

                   拍卖流程图

（二）实地看房
  法院会组织统一看房，自己也可以单独看房。法院组织的集体看房是一定要去的，司辅在现场组织（法院不会去），他们比较了解房屋情况，一定要多问他们，特别是居住人或被执行人的情况、有无租约等，尽量问清楚。有时债权人也会到现场，他是案件当事人，所以清楚案件的来龙去脉（他的目的就是劝说大家买房，把价格推高，维护自己的利益）。看房时也可以通过物业、邻居了解一下这个房子的情况，实地看完房，基本上就已经能够判定这个房子到底可不可以买了。
（三）房屋调查
   这是法拍房买卖所有流程中＊关键、＊复杂也是＊难的步骤。房屋调查情况决定了是否参加该套房屋的竞拍、竞拍价格、腾退难度等等。调查方法：

1.法院公告。要逐字逐句认真研读。

2.咨询法官和法拍房司法辅助机构。公告中一般都会留下处置法院、法官、司法辅助机构联系方式，可以直接拨打电话咨询。＊好是和法官直接联系，承办法官负责法律文书、腾退、交接等后续所有事宜，是＊关键的核心人物。

3.法拍房实地看房，通过直接敲屋门取得与居住人联系、询问邻居、咨询物业等方式，了解房屋目前居住人、腾退意愿、房屋现状等实际情况。

4.被执行人、债权人。被执行人也就是原房主，可以和他进行沟通交流，但大多数情况下他们反感和对抗的情绪比较严重。如果可以联系到债权人，可以咨询一下案件情况，反正多了解一些总没有坏处。

5.房产中介。比如链家、我爱我家等，找个附近的门店，一般是＊熟悉该房屋情况的。有时候法拍房会挂网上作为二手房来卖，有些人咨询我原因，我在这里解释一下，这主要是他们担心竞拍的话，价格无法掌握，一般都比市场价低不少，原房主为了保证自身利益，会尽可能把房子作为二手房进行交易，然后还债，这样交易的价格比较高。

（四）找贷款银行和担保公司
   法拍房买卖的银行和担保公司其实是捆在一起的，他们是合作的关系，一般直接找担保公司就可以了，他们会推荐你合适的银行。贷款金额有限制，月供不得超过你月收入（税前）的一半，如果想多贷的话可以在收入证明上多开点。拍前＊好先找好银行和担保公司，因为要开证明、查个人征信什么的，比较麻烦。当然拍完再找也来得及。

（五）交保证金
   保证金金额较大，＊好登录网上银行用U盾转账，一定要用购房人的姓名，不能代交。只要在拍卖结束前交保证金都可以，没有时间限制，如果是第一次买，建议提前一天交保证金，给自己留有余地。

（六）竞拍
   就是出价，法院规定了＊低加价幅度，在＊后期限快到的时候，真正的竞拍才开始。很多人认为这个是＊关键的，其实我觉得这个是＊无所谓的，＊关键、＊重要的工作都在前期调查，只要知道了房屋的情况，心中有价，出价只是点个鼠标的事。如果没拍成，保证金一般当天就返回原支付账户。

（七）法律文书
   法拍房拍卖成功后，法院会主动联系，你也可以主动联系法院，要一下负责法官的联系方式，他们会让你取法律文书，由于疫情影响现在都是邮寄。

（八）过户交税
   如果有贷款，担保公司会帮你把这部分手续都跑完，你跟着他走手续就行了。如果没有贷款，自己拿着法律文书跑就可以了，在每个区的不动产中心（政务服务中心），不动产和税务都在一起办公，一个上午或下午就办理完了，主要是排队时间长，办理的时间很快。

（九）腾房
1、法院负责清场：对于部分法拍房，法院会负责清场或者协助清场，这个情况会写到竞拍公告中。不过由于法院的精力有限，目前来说，大部分的房产都不会被法院负责清场，并且法院清场速度也不是特别快，短的＊少半年，长的可能超过半年以上，而且还没有明确的时间期限，这点确实比较要命

2、买方自己处理：虽然现在自己有精力和时间来处理这些事务的竞拍人很少，但是也不完全排除，只是根据以前的经验，能完完全全处理下来的案例确实较少，还容易发生争执和肢体冲突。曾经有银行人员透露，在银行申请法拍贷自己拍的至少有三分之一的竞买人半年以上还未腾空房屋，所以大部分银行只要看拍卖公告明确指出腾退困难或者有租赁，可能就放不了款咯。

3、委托律师：请律师费用较高，基本遇到问题肯定是起诉解决，小问题也要打官司的话对于竞买人来说周期太长不适用，而且只是委托并不是担保，目前了解到没有律师会跟竞买人签署竞买保障协议，所以即使解决不了也就解决不了了。

4、委托法拍公司：专业的法拍公司都拥有处理这类事件的经验，并且在腾房是从头到尾全程帮助客户解决这些问题的，在合同里面也会明确对竞买人进行保障义务。当然也有一些公司喊着有保障服务实际未落在纸面上，竞买者一定要看清合同条款避免不必要的纠纷，正规法拍公司两大保障条款是必须存在的。

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