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法拍房大坑——清场交付问题
清场交付：也叫“交吉”，即将拍卖的房产交付给买受人。从法律上严格来说，清场交付本应该是法院执行过程当中的一个环节。对于买受人而言，能否顺利收房关系到能否取得房产的使用权，也是房产所有权当中＊重要的一项权能。
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为什么说清场交付问题是法拍房＊大的坑呢？
随着法制环境日渐完善，很多法拍的问题处理都有规可循。过户凭法院裁定缴清税费就没有问题；税费、学位等提前做好尽职调查，情况基本都能掌握。但是作为老大难的清场交付问题依旧是个大坑！关键是各种情况都可能出现，导致处理起来时间、精力、费用成本的不确定性很大。
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清场交付问题的由来
曾经的法拍房法院都不负责收房，有些公告甚至会明确说明法院只提供执行裁定等文件，不负责清场交付，也就是一般所说的不交吉拍卖。
＊近几年，广州法拍房因为涉及纠纷较多，各地法院为了规范执行，也都陆续出台了指导意见，没有特殊情况应清场交付。以广东为例：2019年6月27日，广东省高级人民法院印发了《关于进一步规范司法拍卖不动产移交工作的指导意见（试行）》，明确了司法拍卖以清场交付为原则。
但是法院在实际操作过程中受限于人力有限等原因，并没有全面落实清场交付。往往不明确说明，多是“灵活处理”，公告上也更为“暧昧”，很少直接写明不负责清场交付，而是表述为只提供拍卖裁定等等。
从2019年下半年以来，可以感觉到广东高院对上述指导意见的执行力度明显加强，各地法院也配合成立了一些专门负责法拍的小组，开始执行以清场交付为原则。部分公告也会明确载明负责清场交付。
03了解原房主是否搬出
大部分购买广州法拍房是为了居住的，但是有一部分广州法拍房是因为原房主无力还债而选择的无奈之举，由法院强制执行拍卖。这就可能产生购房者拍了房，原房主却不搬家的情况。因此小编建议你一定要提前了解被拍卖的房屋是否有人居住、是否拖欠水电物业费用、是否有他人户口等。这些都关系到购房者对房屋的正常使用，十分关键。
04法院不负责清场交付房产的处理
对于法院负责清场交付的房产，收房基本不存在实质性障碍，只是申请程序及时间的把握会有所差别，熟悉操作能更好的对接贷款、办税、过户等手续，节省各类成本。
对于法院不负责清场交付的房产也并非毫无办法，可以根据房产占 有人的情况分类分析及应对。
首先，团结一切可以团结的力量，梳理清楚我们可能可以获得支持的“队友”很重要。一是法院，虽然法院不会强制执行到底，但是法院也希望买受人能尽快收房以便更好结案，诸如申请法院出面通知占有人搬离，裁定要求水电部门停水电，这些事项都是可以寻求法院去做的；二是物业，县官不如现管，物业作用不可小觑。物业是在房产所在地人手＊为充足，调用成本＊低的力量，也是强行换锁、清空房屋或者其他事项很好的见证人员。物业出于收取物业费的需求，往往也是倾向于买受人一边；三是当地民警或街道人员，面对可能发生的冲突，往往当地民警或街道人员也会出面协调，可以借助他们的力量给占有人施加压力；四是换锁师傅，也是＊＊的关键人物，快准狠的换锁手法和果断配合往往能起到一击取胜的效果。
下面分类而言：
(1)被执行人及关联方占有
＊常见的有被执行人死猪不怕开水烫，主张所谓“个人唯一住房不能执行”，占有房产拒不搬出，更有甚者找来七大姑八大姨一起占有房产，强行碰瓷，不“补偿”就不走。
应对思路：占有人狮子大开口，开始就直接谈判往往效果甚微。可以通过法院施压，要求强制搬离，同时申请停水电，水电停了无法正常居住，基本可以打破占有人继续抵抗的念头。辅以适当的谈判技巧，基本就可以顺利解决。
(2)承租人占有
这点要先区分是串通伪造租约还是正常租约。
1、串通租约：一般表现为长租，10年、20年都不鲜见。虽然很多并不符合严格的“买卖不破租赁”条件，但往往买受人寻求相关部门帮助解决时，各部门都会以有租约为托词，建议买受人寻求司法途径解决。更为“高明”且“早有预谋”的被执行人还会在非抵押状态下签订租赁合同，造成表面上的合法租赁。
应对思路：基本同被执行人及关联方占有的情形。但是，如承租人满足非抵押状态下签订租赁合同、实际占有、真实支付租金等条件，长租合同形式要件满足，法院等相关部门一般都会要求买受人另案处理。
2、正常租约应对思路：一般好处理，正常租客往往不愿惹纠纷，可根据情况到期再收房或者适当补偿清租。
(3)板块选择
（三）其他债权人占有
这种情况可谓千奇百怪，随便举两个我曾经处理过的案件：比如，当年帮被执行人买房的中介因为中介费没有付清赖在里面不走，还拿出一堆被执行人开出的借款收据；再比如，装修到一半的房子没人居住，看似没有风险，但是拍下来后原来的装修公司就出来索要装修费。后续想卖房的时候，每次有买家上门看房，装修公司就会冒出来阻挠。总的理由都是原房主欠我的钱，你房子买的便宜，就理所应当“补偿”我。
应对思路：其他债权人占有的情形在现在的法制环境下也很难负隅顽抗，严格来说可以定义为非法侵入住宅，完全可以要求相关部门处理。需要提醒一下的是，凡事事在人为，要注意与相关部门的“沟通技巧”。看不懂的建议谨慎捡漏，只能说明你真不适合。
综上应该可以发现，之所以说清场交付问题是个大坑，就是因为虽然有可以参照的处理思路，但没有可以完全照搬的确定程序和方法。如有问题，欢迎交流
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