法贝找房，专注于法拍房领域研究，持续推送高品质法拍房源，法拍房市场数据，法拍知识及房产动态，让你轻松了解法拍房市场＊新资讯。平台每天都有大量的法拍房上线，这些被法院强制打折的房产蕴含着众多的笋盘捡漏机会，我们每天会为您提供优选的法拍房源，让您不错过任何捡漏机会。孔子曾经站在河边感叹”逝者如斯夫，不舍昼夜“。时间这东西总是在大家不知不觉中就过去了，就像现在马上就要到国庆假期了，这意味着2021年也就剩下3个多月时间里。这个时候大家想一想今年自己有什么收获？不过＊重要的是，因为楼市一直都存在这么一句话：年底不买房，今年又白忙！所以2021年还剩3个月之后，刚需到底该不该买房呢？这要早点做出决定了。从房价对面来看，今年我国的房价其实还是保持着上涨趋势，例如国家统计局公布的数据就显示，上半年我国平均房价上涨了6.3%，目前全国平均房价为10485元/平米。这意味着现在买房要比年初的时候贵很多，按照涨幅来算的话，相当于买一套房要比年初的时候多花六七万元！所以从买房成本的角度考虑的话，买房这件事的确要趁早完成才好，因为这样花费的成本会更低。实际上在过去的二十多年里，我国的房地产市场一直都是这样，这才会出现”年底不买房，今年又白忙“这一句话。毕竟个人收入涨幅，真的跑不赢房价上涨，很多人一年也就赚个六七万元。但问题是现在房地产市场的调控政策越来越严格，再加上目前楼市力度购房需求不容乐观，房价随时都面临着下跌的风险。买房会存在房产贬值的风险，这才是为什么刚需购房者难以做出决定的原因，毕竟大家赚钱都不容易，都不希望自己手里的房子贬值，这样谁都会心疼。根据数据显示，今年前8个月全国累计楼市调控次数高达420次，比去年天期还多了68次！而且今年的楼市调控政策不仅针对新房市场，还慢慢在加大对二手房市场的限制，例如出台二手房指导价机制。这个政策出台之后，市场上的二手房价格瞬间就出现了下跌，所以刚需买房的风险就更大了。一方面是房价还在上涨，但另一方面是二手房价格出现大幅度的下跌，这就让市场上的刚需购房者十分纠结。不过在小贝看来，刚需购房者其实没必要纠结2021年到底该不该买房这个问题，因为刚需买房是用来自住的，只要房价跌幅不是很过分的话，完全不会产生任何影响。而市场上的房价根本就不存在大幅度下跌的可能性，因为限制方式房价跌幅过大的城市，都出现了相关部门约谈的现象。

竞买法拍房需要知道的核心知识点法贝找房，专注于法拍房领域研究，持续推送高品质法拍房源，法拍房市场数据，法拍知识及房产动态，让你轻松了解法拍房市场＊新资讯。平台每天都有大量的法拍房上线，这些被法院强制打折的房产蕴含着众多的笋盘捡漏机会，我们每天会为您提供优选的法拍房源，让您不错过任何捡漏机会。法拍房是法院拍卖房产的简称,是指被法院强制执行拍卖的房屋。当债务人无力履行按揭合同或者无法清偿债务时，被债权人经由各种司法程序向法院申请强制执行，将债务人名下房屋拍卖，以拍卖所得价款满足债权。此外，被司法拍卖的房子也属于法拍房。法拍房来源有哪些商业贷款产生：购房者贷款购房，无法如期如数偿还贷款时，银行向法院提出民事诉讼，要求贷款人就被抵押的房产拍卖变现来偿还贷款。司法没收产生：比如，刑事案件中有判决没收犯罪嫌疑人个人全部财产，如该财产涉及不动产，该不动产依法可进行拍卖，变现后的钱款收归国库。无主认领：对于一些无人认领的房产，可以进行拍卖，但是这种情况在现实生活中很少见民间借贷产生：如，被告借原告的钱，约定将自己的自有房产抵押给原告，约定的时间到期后被告不能按时还款。但是根据《担保法》的规定，原告不能直接取得抵押房产，需向法院申请被告还款，并出示抵押或借款协议，要求法院在执行阶段拍卖被告的房产来还款。法拍房限购吗?一线城市北上广深里，除了上海不限购，其他三个城市都限购。二线三线城市里，佛山、厦门、济南、南京、石家庄、东莞、珠海、三亚和嘉兴都限购，成都、重庆不限购。法拍房可以贷款吗？一般住宅属性的，都可以贷款，但是需要有担保公司和银行对接，法拍房贷款业务，属于特殊的住房贷款，需要占用住房贷款资格。法拍房不能申请公积金贷款。法拍房可以买吗？在房价普遍高企，限购日渐蔓延的市场环境下,某宝上的法拍房突然就火了起来，但是“捡漏有风险，下手需谨慎”。如果你想要购买法拍房，那么在购买之前一定要了解清楚法拍房存在的风险，并设想下自己是否能够承担这些风险。法拍房起拍价低，综合办理完整个流程所需要的费用，如果觉得比较划算的话，还是可以购买的。建议普通购房人认真考虑，对房屋情况作出认真查清，再作出竞拍决定。如果决定要购买的，那么就看看小编整理的买拍卖房的一些小技巧吧：拍卖的时候一定看清楚是第几次拍卖，如果第一次拍卖，没人出价，你不要着急，等他流拍。这样一来，第二次拍卖的时候，起拍价就有可能会打个八折，如果又流拍了，那么第三次就有可能会再打八折。当然了，如果在第三次拍卖时，你想购买了，那么就赶紧下手吧，否则就要变卖了。竞买人的因素：01参与竞买时要具备购房资格，不然没办法办理房产证。竞买后取得购房资格很多地方也不给办理，要求的是竞买时有。02要在竞买前联系银行，提前审批一下自己的贷款资料，法拍的贷款流程相对于二手房按揭要严格一点，确保后续资金能够到位，或做好其他途径筹钱的准备。标的物的因素：01看一下是个人产权还是公司产权，是住宅还是非住宅。提前了解下关注目标房产的税费问题，住宅和非住宅计算标准不一样的，尤其要注意公司产权房产的土地增值税很高。另外，关注下公告中有没有关于历史税费也要求竞买人承担的。竞买深圳之外的法拍房，还要关注被执行人的房产是如何取得的，原来是直系亲属过户、继承或赠与取得的房产，再次交易有些地方要求补税的。02看房产的占有使用情况，就是核实收房有没有困难，法院包不包清场。不能盲目信任法院公示中说的包清场。包清场就没有了自行通过诉讼寻求物权保护的途径，只能依靠执行法院清场，而法院＊终能不能清场还有很多种情况。对买卖不破租赁的规则谈下看法。有几种租赁是对抗不了竞买人的：2第一种是抵押在前租赁在后；2第二种是查封在前租赁在后；3第三种是租赁在前查封在后，但是承租人尚没有占有使用；4第四种是租赁合同签订在前，但是竞买人占有在前；5第五种是以租抵债的租赁关系只要是真实的就可以对抗，租赁合同备案不是审核租赁合法性有效性的依据，只是加强真实性的参考因素，租赁合同没有备案不影响租赁权利人的对抗效力。03要看一下房产有没有违法建筑和其他的权利瑕疵。法拍房是按照现状拍卖的，法院出了执行裁定书以后，竞买人再发现里面有违法建筑办理房产证困难，或者说其他权利瑕疵，只有自己承担法律风险。有些法拍房有较大面积的违法建筑，拍卖公告中可能已经披露被查违机关查封，需要拆除违法建筑以后，才能够办理登记手续。而有些违法建筑是固有一体的，无法另行拆除，拆除了会损害房产本身的价值。04要大致了解下房产和其他人还有没有未了结的产权纠纷，或拍卖程序本身是否有瑕疵，有没有可能在拍卖过程中，竞买人给了拍卖款，在法院出具执行裁定书以前，有人提出执行异议之诉，导致竞买人钱给了法院，但是法院迟迟不出执行裁定书。此时房产还不是竞买人的，也没有金融属性，竞买人的资金压力会非常大。

法贝找房，专注于法拍房领域研究，持续推送高品质法拍房源，法拍房市场数据，法拍知识及房产动态，让你轻松了解法拍房市场＊新资讯。平台每天都有大量的法拍房上线，这些被法院强制打折的房产蕴含着众多的笋盘捡漏机会，我们每天会为您提供优选的法拍房源，让您不错过任何捡漏机会。今天我们就主要聊一下法拍房的捡漏技巧。相比其它房源，法拍房的捡漏空间是＊大的。首先我们先来了解一下法拍房的产生来源和购买流程。法拍房，指的是遭法院强制执行拍卖的房屋。法拍房的来源主要是以下几种途径：贷款逾期、借贷抵账、司法没收财产等。法拍房的购买流程法拍房的交易流程大体遵循一般的拍卖流程，但由于竞拍金额较大，且涉及到房产过户、缴税等手续的办理，因此竞拍流程相对复杂，我们在竞拍前应详细了解房源相关信息，并注意支付尾款的时间和办理过户的条件。购买法拍房需要以下10个步骤：1市场调查 根据自己的需要确定欲购买房产的城市、区域后，可以通过网络或实地的方式了解当地的房产交易情况和购房政策，比如交易价格、配套设施、学区划分、落户政策和有没有限购限贷政策等。如果是为了投资，还需要考察房产是否容易转让、出租和未来升值空间等。2寻找目标  充分调查市场后，就可以到司法拍卖的网站上寻找合适的目标了。淘宝网和京东网比较热门，拍品的种类和数量较多，参与人数多，如果是优质的房产竞争程度会比较激烈。3阅读公告  初步选定目标后，一定要一字不落地阅读网站上列明的各种公告和文件：“标的物介绍”、“竞拍公告”、“竞拍须知”、“评估报告”等，里面会列明很多重要信息，比如房产和土地使用权的性质、是否装修、是否带租、是否清场、是否出证、税费由谁承担、大概金额多少等等，直接影响到房产是否适合购买。如果某些非常重要的信息未在公告中列明，比如税费，也可以自己拨打税务局、房管局等部门的咨询电话详细了解。竞买人在报名前应当仔细阅读，并充分理解其含义，审慎决定是否报名。决定报名的，即视为完全了解标的，并接受标的现状、已知或未知瑕疵、权利负担。4预约看样  如果仔细阅读公告之后，认为目标房产适合购买，可以按照公告的要求联系法院或者是拍辅机构，报名参加实地看样。实地看样当天，通常会有工作人员＊＊看样，可以向他们咨询房产被拍卖的理由和过程，了解是否存在影响房产过户或交付的其他情况、物业水电费的缴纳情况等等。同时，也可以实地查看目标房产的情况是否与公告信息一致，家私家电有无缺失、房产有无明显的质量问题。遇到房内有人居住，或者有邻居愿意聊几句的，还可以了解房子居住人的关系、是否出租、租期多久、住户何时搬离等等。总之，实地看样是一个深入了解目标房产情况的好机会，充分把握有助于降低购买法拍房的风险。5准备资金  实地看样之后，大致可以决定是否参加竞拍了。如果准备参加，那么此时要做的不是直接报名，而是准备好充足的资金，或者安排好资金渠道。由于竞拍成功后，往往在1至 2周的时间内就要支付全部剩余房款，尤其对于不能贷款的房产，准备两套以上的付款方案是非常有必要的。对于可以贷款的房产，则要提前沟通贷款事宜，做好提前申请贷款的准备。6报名交保  缴纳保证金，通常为拍卖底价的10-20%，拍卖结束之前都可以提交保证金，但避免错过，尽量还是提前1-2天为宜。7出价竞拍  每场拍卖，只要有一个人报名并交纳保证金即可开拍。已经报名的竞买人，可以在拍卖开始后直接通过平台出价竞拍。竞价通常持续 24 小时，＊后5分钟如果有竞买人出价，将自动延时5分钟，直至无人出价为止。8支付尾款  竞拍成功后，保证金直接抵扣价款转到法院的账户，尾款需要按照法院竞买须知的时间要求进行支付。9文书领取  如果买受人尾款已经支付成功，可联系法院或等法院通知签署《拍卖成交确认书》。签署后，等法院解封标的物，买受人可以领取拍卖款项收据、《执行裁定书》和《协助执行通知书》。10办理交割  凭《执行裁定书》、《协助执行通知书》及《拍卖成交确认书》至相关管理部门办理标的过户手续。在办理产权证的同时或之后，无人居住的房屋可以直接更换锁匙；有租户居住的房屋，可以等租约到期后要求租户搬出；被人无理霸占的房屋，则可以通过沟通协商或报警方式等收房。法拍房的普遍认知都是坑多风险大，其实都是因为不了解，别说普通人即使是一般的房产中介都不了解，所以人云亦云。房产交易都存在风险，新房二手房也一样，做好尽职调查把控风险，那么，法拍房就是一座秘密花园，勇敢去尝试的人也许就能有令人惊喜的收获。如果你关心法院拍卖的话，每天都会有法拍房源出来。起拍价一般市场评估价市价的7-8折。法拍房的拍卖定价规则是：市场评估价格为100万元的房子，起拍价就是70-80万元，如果流拍，第二次拍卖价64万元左右（80万*80%）。基本上一拍起拍价是市价的8折，走到二拍基本上是市价的6折。看到这里很多人是会心动的。但，很多人想参与法拍的原因是因为价格，不敢参与是因为所谓的法拍房4大陷阱：1、多头债权，多次抵押；2、恶意租赁 ，难以腾房；3、户籍迁入难；4、过户税费、恶意欠费；比如第一条确实可能有很多隐形债务没有体现出来，有些是法律层面的纠纷，这没什么可怕的。第二条清场，你可以向法院申请执行，有人会说，法院也只不过是两个穿着制服的上门说服教育而已。但其实你找两个民工也能解决。当然还会有一些棘手的问题，也是能慢慢解决的。但＊后一条，税费规避非常麻烦。法拍的＊大的风险是税费。其它所有潜在风险都可以通过操作解决。主要有以下三种：1、是否有大量欠费，包括物业费、取暖费、水电费等，可能面临数额较大的欠费。2、过户税费。主要是个税。其实法拍房的税费内容和正常二手房一样，其特殊性在于：转让和受让两家的税费都是由买受人一人承担。如果该房屋的上次交易属“非夫妻直系亲属之间的赠予或继承”，那么再次过户会可能会产生20%的个人所得税，这直接导致你的购买成本上升20%，＊后算下来比市场价还高。3、房产属性。如果土地是划拨的，二次交易时还要补交土地出让金，如果是预售房，由于不能立刻拿到房产证，可能还面临着二次纠纷。当然，以上问题基本只要做预审和产调都可以查的明明白白。这些坑看起来很可怕，但只要你不傻，对你来说就不存在。相反对于专业的法拍投资人来说，这些反而是他们拿到好标的的利好因素。 我们在前面说，法拍的优点是可以捡漏，缺点是绝大多数法拍房的价格都不笋。但这并不是说法拍房就捡不到漏了。对于职业房产投资人，当然是要知道一些不为人知的干货的才行。如果你有点关系，实力尚可，有两种房源可以直接拿下：第一种在房源还没有进入法拍程序拿下。我们知道银行有一个部门叫“不良资产处置”部门。如果有发生房客断供，抵押催收等事件，发展到＊后，房子都会转移到不良资产部门手里，再进行进一步处置。这时候，该房源还没有进入法拍程序。如果你和银行部门有着良好的合作关系，在这一步就可以截下来。甚至还可以和银行做一笔“肯定能批”的贷款，达成一条龙服务。这种方式在房投圈内叫“银主盘”，是法拍的一种，利润和灵活率远高于常规法拍房。但银主盘是需要有一点实力和人脉的，它＊大的问题是，银行不良资产包你需要全部吃下来，如果商业地产的比重稍微高一点，你会很棘手。 第二种是如果你能直接找到债权申请人，通过以物抵债的裁定，也可以直接全款拿下。这种形式需要你在法院、银行都非常熟才行。如果你觉得上面两种你都不行，怎么办？有人总结了两条法拍制胜经验： 1、 尽量一拍拿下。在具体拍卖中，起拍价一般低于评估价20%左右，如果第一次流拍，二次拍卖时起拍价还可以再降低20%的售价。所以很多人会选择等到二拍的时候再拍，当大家都是这样的想法，那么二拍就会形成拉锯战，＊终价格被推高，导致二拍成交价高于一拍。而一拍因为参与的人少，反而很容捡漏成交，虽然价格笋度一般。但实际情况是：现在一拍的价格不仅笋度一般，参与的人也多了。2、 5年次新电梯200万以内的房源优先关注。从投资的角度，这类产品是硬通货，且金融属性灵活且效益高。但实际情况是，五六十万的首付是＊大的吸引力，通常参与此类房源竞拍的人更多，＊后成交价甚至高于评估价许多。那怎么办？情况就是这么个情况。参与的人多了，整体价格体系都提升之后，捡漏对普通人来说几乎是不可能的。但，并不是没机会，常规路数行不通，自然是有非常规手段的。对于专业的法拍房产投资人，当然是要知道一些非大陆货的干货和操作技巧的。师傅领进门，修行还需要实践。后期专业大神还可以协助指导出价完成法拍；协助办理手续。（特别是拍卖之后办理手续，如果没专人协助是会跑冤枉路和浪费时间的。）如果你有钱没资格，法拍是你买房投资非常好的途径；如果你小白刚需，你想捡到笋度更大笋盘、降低风险，专业的事让专业的人告诉你怎么做。

广东法拍房一般都有很多隐藏的问题，例如说清场问题，交付问题，税费等一系列问题，如果这些问题都解决了，那么法拍房性价比还是很高的， 对于很多想购房的朋友来说，都是可以成交的，但是毕竟法拍房是属于特殊资产，如果是首套，那么建议先观望，对于很多购房者来说，法拍房就像是带刺的玫瑰一样，远看很漂亮，真的接触了以后发现是带刺的，只要不注意，就会受伤，所以法拍房在拍之前一定要注意本身存在的问题，建议可以找其他第三方辅拍机构去做好房源尽调，规避好拍卖标的物的风险问题，对于房源尽调，一定要找专业的第三方辅拍机构，专门为您排雷排坑，法拍机构能做到的是可以避免大部分的坑。

随着各种新政策的落地，对房地产冲击巨大，一手房二手房交易大大下降，但其实消费者的购房需求还是存在的，反观法拍房买卖，近两个月交易量并没有下降，佛山法拍房反而有上升的态势，这说明消费者越来越能接受法拍房了。其实法拍房跟正常的二手房区别不大，以前法拍房主要的问题在于交吉，现在很多辅拍机构都能帮购房者解决交吉问题，所以慢慢的，大家都慢慢发现法拍房的优势。法拍房本身就具有很大的优势：1、价格上，法拍房的价格一般是7折左右，相当于100万就减了30万，还是相当有吸引力的，当然，也有可能折扣会上下有浮动。2、交房时间快，针对交房时间，特别是一手房，往往都要一到两年的时间才能入住，而法拍房是现成的，所以入住时间很快，不会有需要等的麻烦，当然了，如果法拍房本身还有租客，那还是需要把租客处理好，要么就是给钱，要么就是重新租一个地方给租客。3、可正常申请按揭服务，法拍房跟普通的一手房二手房一样，可正常申请按揭服务，甚至流程上还更简单一点。综上所述，其实法拍房相比一手房二手房有自身的优势存在，但也会有一些风险隐患，毕竟是被司法拍卖的，也就是所原房主是在被迫的情况下拍卖的，所以可能会存在交吉隐患。